Nội dung bài viết [Ẩn]
Tổ hợp Du lịch và Giải trí Cocobay (‘Dự án Cocobay Đà Nẵng’) từng được quảng cáo rầm rộ: viên ngọc tuyệt mỹ nổi bật giữa khung cảnh nên thơ của biển trời Đà Nẵng, Siêu tổ hợp du lịch giải trí hàng đầu Đông Nam Á... Chủ đầu tư còn truyền thông mạnh mẽ, cam kết lợi nhuận "khủng" 12% (“Thu Nhập Cam Kết”). Do đó, các sản phẩm tại Cocobay Đà Nẵng cứ mở bán là "cháy hàng". Thế nhưng chỉ 03 năm sau đó, Chủ đầu tư ‘Dự án Cocobay Đà Nẵng’ tuyên bố hủy “Thu Nhập Cam Kết”, đẩy khách hàng vào cảnh vô cùng khó khăn.
Nhóm khách hàng mua nhà tại ‘Dự án Cocobay Đà Nẵng’ với sự trợ giúp pháp lý của Công ty Luật TNHH Everest đã quyết định: hủy bỏ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua nhà, căn hộ với đơn phương chấm dứt do vi phạm của Chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô Công ty Thành Đô (Công ty Thành Đô).
Các Luật sư của Công ty Luật TNHH Everest nhận định: Khách hàng của Dự án Cocobay Đà Nẵng có đầy đủ căn cứ pháp lý để hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ/nhà ở trong ‘Dự án Cocobay Đà Nẵng’, bởi những sai phạm của chủ đầu tư Dự án là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong việc thực hiện hợp đồng đã ký kết. Khách hàng không nên chấp nhận phương án của Công ty Thành Đô đưa ra khi thanh lý hợp đồng: khấu trừ một số khoản như chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, phí phát hành bảo lãnh và một nửa số chi phí hoa hồng tương ứng 2,5% giá trị căn hộ.
Cocobay Đà Nẵng: Bức xúc, khi Chủ đầu tư 'ăn ốc', Khách hàng 'đổ vỏ'
Giữa năm 2016 Tổ hợp Cocobay được xây dựng và quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện truyền thông, có thông tin cho rằng chủ đầu tư đã "chơi lớn" với khoản 17 triệu USD cho marketing, mức chịu chi chưa từng có đối với một dự án BĐS ở Việt Nam.
Từ năm 2016 đến cuối 2017, trong xu thế condotel bùng nổ, lại được truyền thông mạnh mẽ, cam kết lợi nhuận "khủng" 12%... Các sản phẩm cocobay khi đó cứ mở bán là "cháy hàng".
Khoảng năm 2017, các căn hộ condotel thuộc Dự án Cocobay Đà Nẵng được chào bán với giá thành khoảng 40.000.000 đồng/m2 với thu nhập cam kết 12%/năm, không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh. Cụ thể, tại Điều 2 của Hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư và một khách hàng thỏa thuận: “Các bên tại đây thống nhất rằng, Bên Bán chỉ đồng ý bán Căn hộ cho Bên Mua với điều kiện Bên Mua cam kết và đồng ý rằng sau khi ký Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ, bên Mua sẽ ký một Hợp Đồng Hợp Tác Cho Thuê Căn Hộ Khách Sạn với Bên Bán trong thời hạn 20 (hai mươi) năm và đưa Căn Hộ tham gia vào và tuân theo Chương Trình Cho Thuê Căn Hộ quy định tại Hợp đồng HTCTCH”.
Theo đó, hai bên cũng thống nhất về khoản thu nhập cam kết khi khách hàng mua các căn hộ thuộc Dự án Cocobay Đà Nẵng như sau: “… không phụ thuộc vào thực tế kết quả kinh doanh khai thác của Chương Trình Cho Thuê, Bên Bán bảo đảm trong vòng 8 (tám) năm kể từ Ngày Bắt Đầu, thì Bên Mua sẽ: hoặc được nhận một khoản Thu Nhập Cam Kết là 12%/năm (mười hai phần trăm một năm) tính trên số tiền Giá Bán Căn Hộ (không bao gồm thuế GTGT) mà Bên Mua đã thực tế thanh toán, hoặc được nhận một khoản Thu Nhập Cam Kết tương ứng 75% (bảy mươi lăm phần trăm) lợi nhuận sau thuế từ Chương Trình Cho Thuê, tùy thuộc giá trị nào lớn hơn. Mức Thu Nhập Cam Kết này được đảm bảo giá trị theo đồng tiền Việt Nam” (Đoạn (i) Điểm 2, Mục I Phụ Lục 6 của Hợp đồng).
Hai trong số các khách hàng mua nhà tại Dự án Cocobay Đà Nẵng (Chị Phạm Thị Nguyệt Nga và chị Vũ Thị Hiền - Bên Mua trong Hợp đồng mua bán nhà): Tại thời điểm chị mua căn hộ condotel dự án Cocobay Đà Nẵng (tháng 02/2017) với giá 39.165.714 đồng/m2, chị đã tìm hiểu một vài dự án chung quanh khu vực và thấy rằng giá bán căn hộ là quá cao so với giá thị trường. Việc chị quyết định đầu tư mua căn hộ condotel thuộc Dự án Cocobay Đà Nẵng là do chủ đầu tư cam kết về thu nhập 12%/năm và không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh.
Đến thời điểm hiện tại (sau khi mua nhà được gần 03 năm), chị Phạm Thị Nguyệt Nga và chị Vũ Thị Hiền chưa được bàn giao căn hộ theo tiến độ mà chủ đầu tư đã ký kết với khách hàng.
Cuối năm 2019, Công ty Thành Đô - chủ đầu tư Dự án Cocobay Đà Nẵng không thể tiếp tục thực hiện được thu nhập cam kết như đã thỏa thuận với khách hàng trong Hợp đồng mua bán, đơn phương ra các thông báo về việc chấm dứt chi trả thu nhập cam kết, Dự án Cocobay Đà Nẵng chính thức ‘vỡ trận’ lợi nhuận cam kết. Khách hàng đã mua các căn condotel rơi vào tình cảnh thiệt hại, nợ xấu, nợ quá hạn và nhiều thiệt hại khác.
Tại các thông báo số 233/CV-TĐ (đề ngày 23/11/2019), Thông báo số 252/CV-TĐ về phương án xử lý chi tiết về việc dừng chi trả Thu nhập cam kết kể từ ngày 01/01/2020 (đề ngày 01/12/2019), Công văn số 287/TĐ-PC, Công văn số 289/TĐ-PC về việc làm rõ các vấn đề của Thông báo số 252/CV-TĐ ngày 01/12/2019 sau khi nhận phản hồi của khách hàng (đề ngày 19/12/2019), Công ty Thành Đô nêu ra 03 phương án mà công ty này đề xuất để hỗ trợ khách hàng. Tuy nhiên, cả 03 phương án đều bất lợi cho khách hàng. Cụ thể:
Phương án thứ nhất: "tiếp tục hợp tác và đồng hành cùng Công ty Thành Đô". Với phương án này, khách hàng được lựa chọn:
(1) Lựa chọn chuyển đổi từ Căn hộ không hình thành đơn vị ở thành căn hộ chung cư (được quyền ở), tuy nhiên khách hàng phải chịu phí chuyển đổi là 15% trên giá gốc. Theo đó, Công ty Thành Đô sẽ: giao lại căn hộ cho chủ sở hữu sử dụng và sở hữu hoặc chủ sở hữu sẽ tự tổ chức kinh doanh hoặc chủ sở hữu sẽ giao lại cho đơn vị vận hành để chia sẻ lợi nhuận. Như vậy, khách hàng hoàn toàn là Bên phải chi trả giá cao để mua căn hộ, chi kinh phí để chuyển đổi loại hình căn hộ và hoàn toàn tự điều chỉnh phương hướng kinh doanh (dù lỗ hay lãi), chứ không được cam kết lợi nhuận như chủ đầu tư đã hứa.
(2) Vẫn giữ là loại hình Condotel như Hợp đồng mua bán đã ký kết: với lựa chọn này, các chủ sở hữu buộc phải giao căn hộ của mình cho đơn vị vận hành mà Công ty Thành Đô lựa chọn, không được bảo đảm mức thu nhập cam kết (12%/năm) như đã hứa mà thay vào đó là được hưởng một tỉ lệ phần trăm lãi từ hiệu quả kinh doanh. Như vậy, nếu việc kinh doanh không hiệu quả (không phát sinh lãi) thì khách hàng hoàn toàn không thu được khoản lợi nhuận nào.
Phương án thứ hai: thanh lý hợp đồng mua bán, bàn giao lại tài sản cho Chủ sở hữu để tụ kinh doanh, sử dụng, chuyển nhượng. Với phương án này, Công ty Thành Đô để khách hàng tự quyết định việc kinh doanh căn hộ, tự điều chỉnh phương án kinh doanh (dù lỗ hay lãi), khách hàng không được cam kết về thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Phương án thứ ba: thanh lý hợp đồng mua bán, hoàn lại tiền cho Chủ sở hữu. Với phương án này, khách hàng phải chi trả 2.5% giá trị căn nhà là chi phí bán hàng - được hiểu là chi phí mà Công ty Thành Đô chi trả cho quảng cáo, marketing, nhân viên,… và chi phí hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, chi phí phát hành bảo lãnh.
Như vậy, cả 03 phương án do Công ty Thành Đô đề xuất đều đưa khách hàng vào thế bất lợi. Bởi, không ít khách hàng vay vốn ngân hàng để mua các căn condotel, hiện khách hàng đang bị ‘chèn ép’ giữa: (i) Công ty Thành Đô: không chi trả thu nhập cam kết, các phương án đề xuất đều không cam kết kết quả, tức có thể lỗ, có thể lãi…) và: (ii) Ngân hàng độc quyền cho Dự án Cocobay Đà Nẵng - Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) buộc trả lãi suất trong hạn, lãi suất quá hạn, rơi vào tình trạng nợ xấu,….
Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Căn cứ mà các Luật sư của Công ty Luật TNHH Everest đưa ra:
Một là, Công ty Thành Đô không thực hiện được cam kết bàn giao căn hộ với khách hàng.
Đối với trường hợp của chị Phạm Thị Nguyệt Nga, Hợp đồng mua bán căn hộ nêu rõ: (i) “Thông báo bàn giao căn hộ (dự kiến quý 4/2017)” (Mục III Phụ lục 1) - tức chậm nhất vào ngày 31/12/2017; (ii) “Các Bên công nhận và đồng ý rằng Ngày Bàn Giao Thực Tế có thể sớm hơn hoặc muộn hơn Ngày Bàn Giao Dự Kiến trong vòng 90 (chín mươi) ngày hoặc một ngày khác theo thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên…” (Mục 4.1 Điều 4 Hợp đồng mua bán căn hộ); (iii) “Trong trường hợp Bên bán không bàn giao căn hộ cho bên mua sau 180 (một trăm tám mươi) ngày kể từ Ngày Bàn Giao Dự Kiến ngoài các trường hợp bất khả kháng và Bên Mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 7 thì Bên mua có quyền (a) yêu cầu Bên bán trả khoản lãi theo Điểm (i) Khoản 4.1 Điều này và tiếp tục thực hiện hợp đồng với thỏa thuận bổ sung về thời điểm bàn giao căn hộ mới hoặc (b) đơn phương chấm dứt hợp đồng và áp dụng các chế tài theo quy định tại Điều 12” (Đoạn (ii) Mục 4.2 Điều 4 Hợp đồng mua bán căn hộ).
Như vậy, nếu cộng 180 (một trăm tám mươi) ngày kể từ ngày 31/03/2018 thì Công ty Thành Đô phải bàn giao căn hộ cho Bên mua vào ngày 30/06/2018. Nhưng đến nay, Công ty Thành Đô vẫn chưa bàn giao căn hộ.
Hai là, Công ty Thành Đô vi phạm nghĩa vụ 'Thu nhập cam kết', dẫn đến mục đích của khách hàng không thể đạt được. Mục đích chính của khách hàng khi ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ là phần lợi nhuận cam kết 12%/năm không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh. Hai bên (Công ty Thành Đô và Khách hàng) đều thống nhất, thỏa thuận và tự hiểu rõ từ thời điểm chào bán căn hộ. Tuy nhiên, kể từ 01/01/2020, Công ty Thành Đô không thể tiếp tục thực hiện thu nhập cam kết như đã cam kết, do đó, mục đích ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ không thể đạt được. Do đó, các Luật sư của Công ty Luật TNHH Everest cho rằng: khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư - Công ty Thành Đô.
Đối với trường hợp đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ, Công ty Thành Đô có trách nhiệm: (1) bồi thường toàn bộ thiệt hại, phạt vi phạm theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 và theo quy định của Hợp đồng mua bán căn hộ, (2) Các hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà giữa khách hàng với Ngân hàng SHB sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Đối với trường hợp hủy bỏ Hợp đồng mua bán căn hộ: Công ty Thành Đô có trách nhiệm: (1) bồi thường thiệt hại, chịu phạt vi phạm theo quy định tại Điều 427 Bộ luật dân sự năm 2015 và theo quy định của Hợp đồng mua bán căn hộ, (2) Các hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà giữa khách hàng với Ngân hàng SHB sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm