Tính pháp lý và thời hạn sử dụng nhà chung cư là vấn đề nhiều người quan tâm. Theo quy định pháp luật hiện hành, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào “cấp công trình xây dựng” và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định: "Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh".
Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006198
Như vậy, căn cứ vào mục đích sử dụng, nhà chung cư được chia thành nhiều loại khác nhau: sử dụng để ở, sử dụng để kinh doanh, sử dụng để ở kết hợp kinh doanh. Lưu ý, pháp luật nghiêm cấm hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư.
Pháp luật về đất đai và nhà ở hiện hành chưa có quy định cụ thể xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư là 50 năm, 70 năm hay vĩnh viễn. Tuy nhiên, tại Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào “cấp công trình xây dựng” và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định. Tùy theo từng công trình, cấp công trình xây dựng được xác định theo các tiêu chí: (i) Quy mô công suất, tầm quan trọng; (ii) Loại và quy mô kết cấu công trình.
Thông tư số 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng quy định như sau: Phân cấp công trình cấp đặc biệt: Niên hạn sử dụng trên 100 năm; Phân cấp công trình xây dựng cấp 1 (I): Niên hạn sử dụng trên 100 năm; Phân cấp công trình xây dựng cấp 2 (II): Niên hạn sử dụng từ 50 - 100 năm; Phân cấp công trình xây dựng cấp 3 (III): Niên hạn sử dụng từ 20 - dưới 50 năm; Phân cấp công trình xây dựng cấp 4 (IV): Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Theo quy định hiện hành, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ hoặc được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Khi nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để xây dựng lại, các chủ sở hữu của chung cư sẽ được chủ đầu tư dự án lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Luật sư Nguyễn Thị Yến - Công ty Luật TNHH Everest
Để hạn chế những rủi ro khi mua căn hộ chung cư, người mua căn hộ chung cư nên xem xét các điều kiện pháp lý dưới đây:
Về Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư: Chủ đầu tư phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, để đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Người mua căn hộ có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép kinh doanh hoặc tra cứu thông tin doanh nghiệp tại các website cung cấp thông tin đăng ký của doanh nghiệp.
Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư: văn bản này đảm bảo tính pháp lý của dự án. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch” không có tranh chấp pháp lý. Giấy chứng nhận chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
Về Giấy phép xây dựng của dự án: Đảm bảo dự án đã được cấp phép xây dựng và xây dựng đúng giấy phép được cấp. Hiện tại, có rất nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư chưa được cấp phép xây dựng nhưng vẫn ngang nhiên tiến hành thi công xây dựng. Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện, dự án sẽ bị đình chỉ thi công, xử phạt, làm trễ tiến độ dự án. Rủi ro của khách hàng sẽ cực kỳ cao nếu mua trúng các dự án căn hộ chưa có giấy phép xây dựng.
Về hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất: Phần này sẽ ảnh hưởng đến khả năng ra sổ của dự án căn hộ chung cư sau này. Nhiều khu căn hộ chung cư khi người dân đi làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm