Lưu trữ hợp đồng thế chấp

Tranh chấp hợp đồng tín dụng ngày càng phổ biến, ngân hàng đều phải kê biên, xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, nhà đất có giá trị lớn. Thực tế, phần lớn tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba (tức là không thuộc sở hữu của bên vay trong hợp đồng tín dụng). Bên thứ ba không có quyền lợi, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng, nhưng khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, bên thứ ba lại phải gánh chịu hậu quả, đứng trên bờ vực 'tay trắng', 'mất đất, mất nhà'. Bài viết được thực hiện bởi Chuyên viên pháp lý Nguyễn Thị Ngân - Công ty Luật TNHH Everest – Bản chất hợp đồng tín dụng Hợp đồng tín dụng là thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng thực hiện hoạt động cho vay với tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn. Trong đó, tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoạt động ngân hàng, bao gồm: ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. Bản chất của hợp đồng tín dụng là hợp đồng vay tài sản. Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: "Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định". Theo đó tổ chức tín dụng là bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. - Về thời hạn vay: Các tổ chức tín dụng và khách hàng căn cứ vào chu kỳ sản xuất, kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho tổ chức tín dụng để thoả thuận về thời hạn cho vay. Đối với các pháp nhân Việt Nam và nước ngoài, thời hạn cho vay không quá thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam; đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam - Về lãi suất cho vay: Mức lãi suất cho vay do tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, nhưng không được vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng và lãi suất vay đã được thay đổi lãi suất vay theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay theo khoản 1 điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015. – Bảo đảm khoản vay trong Hợp đồng tín dụng bằng việc thế chấp tài sản của bên thứ ba Thực tế, việc một bên dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay hay khoản tín dụng được cấp của một bên khác khá phổ biến. Về pháp lý, biện pháp bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba được công nhận giá trị pháp lý theo Điều 309 (cầm cố tài sản) và Điều 317 (thế chấp tài sản) của Bộ luật dân sự. Các điều luật này chỉ quy định chung là bên bảo đảm (là bên cầm cố hay bên thế chấp) có thể cầm cố hay thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mà không chỉ rõ nghĩa vụ đó có phải chỉ là nghĩa vụ của bên cầm cố hay bên thế chấp hay không. Cho nên, có thể hiểu là nghĩa vụ được bảo đảm (tức là khoản vay hay khoản tín dụng được cấp) không nhất thiết phải là nghĩa vụ của bên bảo đảm. Tương tự, các tổ chức tín dụng khi tham gia vào Hợp đồng tín dụng đều có mục đích lợi nhuận. Để giảm thiểu rủi ro trong trường hợp bên vay không trả được nợ, thông thường tổ chức tín dụng chỉ đồng ý cho bên vay được vay vốn khi họ có cầm cố, thế chấp bằng tài sản. Trong hoạt động cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam hiện nay thì việc bên thứ ba dùng tài sản của mình để đảm đảm cho khoản vay của người khác khá phổ biến. Biện pháp bảo đảm bằng việc thế chấp tài sản của bên thứ ba sẽ giới hạn nghĩa vụ trả nợ thay của bên bảo đảm trong phạm vi giá trị của một hay một số tài sản nhất định được sử dụng để bảo đảm. Về bản chất, bên thế chấp rõ ràng có ít, thậm chí không có được lợi ích nào từ việc đưa tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của một bên khác mà ngược lại, sẽ phải đối diện với rủi ro là tài sản này có thể bị xử lý nếu bên được bảo đảm vi phạm nghĩa vụ hoàn trả đối với tổ chức tín dụng. Giới thiệu về Công ty Luật TNHH Everest – Tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến tài sản đảm bảo của bên thứ ba Tranh chấp hợp đồng tín dụng phát sinh do nhiều nguyên nhân như: các bên vi phạm nghĩa vụ hoàn trả vốn vay, lãi suất vay, không xác định đúng tư cách chủ thể (đặc biệt là trường hợp khách hàng vay là tổ chức, doanh nghiệp) dẫn đến việc ký hợp đồng tín dụng với chủ thể không có thẩm quyền ký kết,... Đối với tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến tài sản bảo đảm của bên thứ ba: Đây là tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm. Khi thẩm định hồ sơ vay vốn, nếu như nhân viên tín dụng thẩm định không kỹ, kết quả thẩm định không chính xác dẫn đến chấp nhận những tài sản bảo đảm không đúng quy định của pháp luật khi thực hiện giao dịch bảo đảm thì sẽ dẫn đến những tranh chấp phát sinh khi tổ chức tín dụng về xử lý tài sản bảo đảm. Thông thường xuất phát từ việc bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tổ chức tín dụng khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ này. Trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tổ chức tín dụng yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo. Hiện nay, các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến tài sản bảo đảm của bên thứ ba tư cách tố tụng được xác định như sau: Tổ chức tín dụng là nguyên đơn, bên vay vốn là bị đơn, bên có tài sản đảm bảo là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. – Bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba khi bị yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm trong tranh chấp hợp đồng tín dụng Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi bên vay vốn không vi phạm nghĩa vụ trả nợ đến hạn mà không có khả năng trả nợ, thì bên cho vay (tổ chức tín dụng) có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Câu hỏi đặt ra: Bên thứ ba phải chịu trách nhiệm toàn bộ khi chủ thể khác vi phạm hợp đồng mà không được hưởng bất kỳ lợi ích nào từ hợp đồng tín dụng trước đó, liệu có bất công? Về bản chất, khi ký kết hợp đồng thế chấp hoặc cầm cố tài sản để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay vốn, bên thứ ba ký kết trong tâm thế như một bên bảo lãnh, hoàn thiện thủ tục để bên vay vốn và tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện hợp đồng tín dụng. Sau khi thủ tục cấp tín dụng hoàn thành, bên thứ ba hoàn toàn không được biết về việc các bên thực hiện hợp đồng tín dụng như thế nào, việc sử dụng nguồn vốn vay vào mục đích gì, hoạt động kinh doanh của bên vay ra sao cũng không được hưởng bất kỳ lợi ích nào từ hợp đồng tín dụng. Như vậy, bên thứ ba bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay chỉ là nhằm đáp ứng điều kiện để các bên trong quan hệ tín dụng ký kết và thực hiện hợp đồng. Trong hợp đồng thế chấp hoặc cầm cố tài sản cơ bản không có quy định cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm của bên vay (bao gồm số nợ gốc hay nợ lãi), điều kiện thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm (bên vay vốn đã nỗ lực thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng hay chưa)... Về nguyên tắc, pháp luật dân sự có quy định: Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự (Khoản 5, Điều 3 Bộ luật dân sự năm 2015). Trường hợp nghĩa vụ dân sự được đảm bảo bởi bên thứ ba, bên được bảo đảm phải tuân thủ nguyên tắc: Cá nhân, pháp nhân không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật (Khoản 1 Điều 10 Bộ luật dân sự năm 2015). Như vậy, việc lạm quyền gây thiệt hại cho người khác là điều trái với nguyên tắc trong thực hiện quyền dân sự. Lợi dụng kẽ hở quy định pháp luật về việc cho vay và biện pháp bảo đảm, các bên ký kết hợp đồng tín dụng được ký kết với mục đích lợi nhuận, hưởng lợi ích từ hợp đồng này. Mặt khác, khi có bên thứ ba đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, cả bên vay và bên tổ chức tín dụng có thể lợi dụng điều này để vay và cho vay 'không kiểm soát', để lại trách nhiệm 'trả nợ thay' cho bên thứ ba. Việc yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba để thực hiện nghĩa vụ 'trả nợ thay' bên vay trong hợp đồng tín dụng khi không xem xét về phạm vi bảo đảm, điều kiện thực hiện xử lý tài sản bảo đảm, lỗi của các bên trong hợp đồng tín dụng, tài sản khác của bên vay...là yêu cầu không hợp lý, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên thứ ba. Hơn nữa, tài sản bảo đảm thông thường là tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất và nhà ở duy nhất của gia đình, cá nhân. Việc xử lý toàn bộ tài sản bảo đảm có thể dẫn đến gia đình bên thứ ba không còn chỗ ở, cuộc sống bị đảo lôn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến an sinh xã hội. Do đó, trước khi yêu cầu xử lý toàn bộ tài sản bảo đảm của bên thứ ba, tổ chức tín dụng cần xét đến tài sản khác thuộc sở hữu của bên vay dùng để trả nợ. Thu giữ tài sản thế chấp của Ngân hàng theo Nghị quyết 42/2017/QH14 Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng – Những điều cần biết – Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest Bài viết (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi chỉ là quan điểm cá nhân người viết. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

Từ khóa: hợp đồng thế chấp

Tranh chấp hợp đồng tín dụng, bảo vệ người thứ ba...

Tự sang tên sổ đỏ trong khi không có sổ đỏ...

Nhiều người quan tâm

Bồi thường đất vườn liền kề và đất ở

Thứ tự ưu tiên thanh toán khi phá sản của doanh...

Thời gian thử việc là bao lâu thì sẽ được ký...

Mẫu thông báo về việc chào bán cổ phần riêng lẻ

TIN TỨC NÓNG

Vi phạm nghĩa vụ khi đang hưởng án treo có thể...

Các vấn đề trong tranh chấp về hợp đồng mua bán...

Có được đặt tên cho tác phẩm dịch không?

Các loại hợp đồng lao động.

Công ty Luật TNHH Everest

Theo dõi Công ty Luật TNHH Everest