Cơ chế hai giá đất đang là vấn đề nóng bỏng, gây khiếu kiện kéo dài trong khoảng những năm trở lại đây, khi giá trị đất đai tăng trưởng không ngừng, việc thu hồi đất để thực hiện dự án ngày một mở rộng, thị trường đất đai nhiều biến động. Theo quan điểm của tác giả, việc loại bỏ cơ chế hai giá đất là đảm bảo sự công bằng, minh bạch đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, cũng như bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Nguyễn Duy Hội - Công ty luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6198
Cơ chế hai giá đất bao gồm: giá đất thị trường (hay còn gọi là giá đất phổ biến trên thị trường) và giá đất theo bảng giá đất (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành).
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất: ''Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định".
Hiều nôm na là, giá đất thị trường là giá đất phổ biến mà nhiều người mua, người bán cùng chấp nhận đối với thửa đất đó. Giá đất thị trường không phụ thuộc vào tài sản gắn liền với đất, nhưng giá đất cụ thể để chuyển nhượng thì lại chịu sự ảnh hưởng của tài sản gắn liền với đất. Ví dụ như giá đất thị trường mặt đường tại khu phố A giao động từ 200.000.000 đồng/m2 - 250.000.000 đồng/m2. Nhưng thửa đất B có vị trí mặt đường khu phố A đã xây dựng một căn nhà, thì giá đất cụ thể để chuyển nhượng có thể cao hơn 250.000.000 đồng/m2.
Giá đất theo bảng giá đất được xác định theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Có thể hiểu, giá đất theo Bảng giá đất là giá đất do cơ quan nhà nước ban hành, buộc hầu hết mọi đối tượng phải áp dụng trong một số trường hợp cụ thể. Khoản 2 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp được áp dụng Bảng giá đất làm căn cứ, bao gồm:
(1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; (2) Tính thuế sử dụng đất; (3) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; (4) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (5) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; (6) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Cơ chế hai giá đất hình thành khi việc áp dụng giá đất theo Bảng giá đất không tiệm cận với giá thị trường dẫn đến việc người thì muốn nộp thuế sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... theo Bảng giá đất (thấp), nhưng muốn bán đất, bồi thường về đất... theo giá thị trường (cao). Hệ lụy là, khi có sự bất công bằng về việc áp dụng hai giá đất, thì việc khiếu kiện là kết quả tất yếu xảy ra.
Nổi cộm nhất khi nói đến sự thiếu công bằng khi áp dụng cơ chế hai giá đất là việc xác định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Hiện nay, giá đât bồi thường khi nhà nước thu hồi được xác định là "giá đất cụ thể".
Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Giá đất cụ thể được xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Về lý thuyết, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường được xác định dựa trên nhiều yếu tố, trong đó có tính đến giá đất thị trường, bảng giá đất. Luật không có quy định rõ ràng về việc xác định giá đất cụ thể, mà tùy vào từng điều kiện của địa phương mà giá đất cụ thể được quy định khác nhau. Tuy nhiên, giá đất cụ thể được áp dụng trên thực tế thường không tiệm cận với giá đất thị trường.
Công ty Luật TNHH Everest hỗ trợ pháp lý cho khách hàng có địa chỉ tại Số 145 Phố Vọng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội - nằm trong diện bị thu hồi tại Dự án đường Vành đai II, Quyết định thu hồi năm 2018, được bồi thường với giá khoảng 77 triệu đồng/m2 (bằng 02 lần giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành ngày 29/10/2014). Trong khi đó, giá thị trường đối với thửa đất nêu trên ổn định từ hàng chục năm nay với giá khoảng 200 triệu đồng/m2 - 250 triệu đồng/m2. Tính tổng toàn bộ các khoản bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi, hộ gia đình tại 145 Phố Vọng nêu trên vẫn bị thiệt hại khoảng 5 tỷ đồng so với việc bán theo giá thị trường.
Khách hàng tại địa chỉ Tổ 30, khu 4A, phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh bị thu hồi toàn bộ diện tích đất ở và đất trồng cây lâu năm nhưng được bồi thường "giá đất cụ thể" bằng với giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành. Cụ thể: bồi thường đất ở với giá 780.000 đồng/m2, đất vườn gắn liền với nhà ở được bồi thường bằng giá đất trồng cây lâu năm (65.000 đồng/m2).
Như vậy, cơ quan nhà nước vẫn áp dụng đúng quy định của pháp luật (bồi thường theo giá đất cụ thể), nhưng dân vẫn khiếu kiện về giá đất bồi thường quá thấp. Hơn nữa, tại thời điểm giá đất đang "sốt" như hiện nay - giá đất thay đổi từng ngày, từng giờ nhưng Bảng giá đất, khung giá đất lại thay đổi 05 năm một lần, thì việc có điều chỉnh như thế nào đi chăng nữa, người dân vẫn phải chịu thiệt thòi khi vừa mất đất, vừa bị ảnh hưởng bởi kinh tế.
Theo quan điểm của tác giả, cơ chế hai giá đất được coi là phù hợp, công bằng, rõ ràng khi giá đất tiệm cận, không có sự chênh lệch quá lớn. Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành linh động hơn tùy vào từng thời điểm cụ thể, đối với từng vụ việc cụ thể.
Luật có quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), nhưng đối với các trường hợp cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh hệ số K cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Về mặt lý thuyết, thì việc quy định hệ số K đảm bảo cho sự công bằng, minh bạch khi áp dụng giá đất. Tuy nhiên, việc điều chỉnh hệ số K không phải trong trường hợp nào cũng phù hợp. Và khi có quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án bồi thường,... thì người dân thường mới được biết về hệ số điều chỉnh, khi đó, dù giá đất có quá thấp, cũng gần như không thể thay đổi được gì (!).
Tỉ lệ các vụ án hành chính nói chung và các vụ án hành chính về đất đai nói riêng đang ngày một tăng nhanh. Việc loại bỏ cơ chế hai giá đất hoặc điều chỉnh giá đất cho phù hợp là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, những nhà làm luật.
Xem thêm:
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm