Thu hồi đất – Các quy định của pháp luật đất đai cần lưu ý

0
1339

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Chính vì thế, Nhà nước được quyền thu hồi đất trong một số trường hợp nhất định.

Thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bằng quyết định hành chính chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền và lợi ích của các chủ thể đang sử dụng đất nhằm phục vụ lợi ích của nhà nước, xã hội, hoặc để xử lý hành vi vi phạm đất đai.

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư Nguyễn Duy Hội – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900.6198

Các trường hợp thu hồi đất:

Việc thực hiện thu hồi đất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của những người sử dụng đất. Vì vậy, cần tuân thủ đúng các căn cứ pháp luật một cách hợp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Cụ thể, các căn cứ thu hồi đất được quy định tại Điều 61, 62, 63, 64, 65 của Luật đất đai năm 2013, gồm 4 trường hợp: (1) vì mục đích quốc phòng, an ninh; (2) để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (3) do vi phạm pháp luật về đất đai; (4) do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Ngoài các trường hợp được thu hồi nêu trên, Nhà nước không được thu hồi đất đối với các trường hợp luật đất đai không có quy định.

Trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia.

Với việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, thì nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất, đi kèm là trách nhiệm bồi thường và giải phóng mặt bằng của nhà nước.

Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.

Các trường hợp vi phạm pháp luật nghiêm trọng về đất đai dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất như một biện pháp chế tài. Lưu ý rằng việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai phải có căn cứ vào các văn bản, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Trường hợp này do lỗi vi phạm của người sử dụng đất nên người có đất không được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà Nhà nước chỉ xem xét hỗ trợ trong từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Các trường hợp cụ thể gồm: (1) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; (2) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; (3) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; (4) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; (5) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người,…

Trong trường hợp này, Nhà nước không đặt ra vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bồi thường khi thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường

Việc bồi thường khi thu hồi đất được áp dụng theo các nguyên tắc sau đây: (1) được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; (2) phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Người có đất bị thu hồi khi đáp ứng đủ điều kiện theo luật định thì được Nhà nước bồi thường về đất. Cụ thể gồm các trường hợp:

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
  •  Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
  • Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
  •  Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
  • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật ….., gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Giá đất bồi thường

Giá đất cụ thể là căn cứ để Nhà nước tính tiền bồi thường khi thu hồi đất. Giá đất này được tính dựa trên căn cứ là cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Do không có ‘công thức’ nhất định để tính giá đất cụ thể, nên tùy từng trường hợp cụ thể, giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi được quy định khác nhau.

Các khoản hỗ trợ, bồi thường khác khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;d) Hỗ trợ khác.

Mặc dù, pháp luật quy định như vậy, nhưng trên thực tế vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập trong quá trình thu hồi đất. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như: các mâu thuẫn về lợi ích trong đất đai, quy định của Luật còn nhiều hạn chế, quá trình tổ chức, thu hồi đất của cơ quan nhà nước,…

Xem thêm:

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật đất đai được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail:info@everest.net.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây