Chủ đầu tư dự án nhà ở huy động vốn trái phép, khách hàng lưu ý gì?

0
579
5/5 - (4 bình chọn)

Huy động vốn trái phép của chủ đầu tư là việc chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện để được huy động vốn đã huy động vốn của khách hàng. Trường hợp này, các hợp đồng ký kết sẽ không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Bài viết được thực hiện bởi Luật gia Trần Thị Thu Hoài – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Thực tế, tình trạng các chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn ngang nhiên triển khai rao bán, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, bằng cách “lách” dưới dạng các hình thức đặt cọc, đặt chỗ, thoả thuận đặt mua, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua hứa bán … Việc huy động vốn sớm này của chủ đầu tư có thể xuất phát từ việc tài chính của các chủ đầu tư không đủ để thực hiện dự án, dẫn đến cần huy động vốn của khách hàng để tạo dòng tiền trong giai đoạn chưa được phép kinh doanh. Đây là việc huy động vốn trái phép của chủ đầu tư và điều này là vi phạm quy định pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với khách hàng.

Những quảng cáo mang tính chất hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, góp vốn, hoặc nhà ở tiện ích, ….. Nhiều khách hàng vì hạn chế hiểu biết pháp lý về dự án hoặc bị thu hút bởi lợi nhuận thu được đã tiến hành ký kết các hợp đồng với chủ đầu tư. 

Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
  • Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
  • Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
  • Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Như vậy, để có thể rao bán, ký kết hợp đồng với khách hàng bán căn hộ chung cư, nhà ở hình thành trong tương tai, chủ đầu tư cần đáp ứng đủ các điều kiện.

Điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng

Trong trường hợp này phía bên chủ đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư sẽ tiến hành việc ứng trước tiền thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể rõ ràng tại Điều 19 của Nghị định 99/2015 NĐ-CP hướng dẫn chi tiết vấn đề trong việc thi hành Luật Nhà ở.

Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm: 1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này; … 5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết“.

Như vậy, pháp luật quy định chủ đầu tư không được kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và không được huy động, chiếm dụng vốn trái phép. Chủ đầu tư có thể huy động vốn của khách hàng bằng các phương thức sau:

Một là, huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Chủ đầu tư và khách hàng sẽ ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh,….nhằm huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên  chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

  • Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
  • Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
  • Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
  • Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Trường hợp này, chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn nêu trên gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Sau khi có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện huy động vốn của Sở xây dựng, chủ đầu tư được phép ký các hợp đồng với khách hàng

Khách hàng là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho khách hàng.

Các hợp đồng huy động vốn nêu trên trong trường hợp có điều khoản nhằm để phân chia căn hộ nhà ở hoặc ưu tiến mua cho khách hàng thì sẽ bị vô hiệu.

Hai là, ứng trước tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Với hình thức này, khách hàng sẽ trả tiền mua nhà ở ứng với tiến độ của dự án và thanh toán đến khi khách hàng được cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện để được kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định.

Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Sau khi được Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư, chủ đầu đầu mới được ký kết các hợp đồng.

Chủ đầu tư huy động vốn trái phép, xử lý thế nào?

Thứ nhất, huy động vốn trái phép của chủ đầu tư là việc chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện để được huy động vốn đã huy động vốn của khách hàng. Trường hợp này, các hợp đồng ký kết sẽ không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Thứ hai, chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật, cụ thể:

Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở: “3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”.

Trường hợp cá nhân, chủ đầu tư có dấu hiệu huy động vốn không nhằm phục vụ dự án, có tính chất lừa đảo, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản: 1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm…”

Khách hàng làm thế nào để hạn chế rủi ro khi đầu tư, mua nhà ở hình thành trong tương lai?

  • Kiểm tra giấy tờ pháp lý của dự án bất động sản

Khách hàng cần kiểm tra văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán (do Sở Xây dựng cấp) và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Chứng thư bảo lãnh là một trong những điều kiện quan trọng để nhằm bảo vệ cho quyền lợi của khách hàng khi mua chung cư và những tài sản được hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư của dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền đã ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh. Trong trường hợp mà chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ như khi cam kết thì khách hàng sẽ có quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình.

Đồng thời, khách hàng cần tìm hiểu về thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án.

  • Kiểm tra tính pháp lý của dự án bất động sản thông qua các ngân hàng

Nhằm né tránh những dự án tiềm ẩn những rủi ro và nợ xấu thì các ngân hàng sẽ rà soát tính pháp lý của dự án đầu tư bất động sản ngay khi nhận được đề xuất vay vốn từ khách hàng.

  • Đi khảo sát thực tế và so sánh thực tế với những thông tin trên giấy tờ

Khách hàng có thể đi khảo sát thực tế dự án nhằm xác nhận dự án có như rao bán, quảng cáo và đã đúng tiến độ theo dự án và các điều kiện để kinh doanh.

  • Sự hỗ trợ của Luật sư

Luật sư là những người có kiến thức pháp luật và có sự am hiểu về nhiều ngành nghề, do vậy, khi khách hàng không thể tự tìm hiểu về tính pháp lý của dự án, khách hàng có thể tìm đến Luật sư với vai trò là người tư vấn, nhằm ngăn chặn các rủi ro cho khách hàng ngày từ khi tìm hiểu dự án, trường hợp có các tranh chấp phát sinh, Luật sư sẽ có phương án giải quyết tốt nhất cho khách hàng.

Xem thêm:

– Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.