CHUNG CƯ HAPPY STAR LONG BIÊN (HÀ NỘI): CHỦ ĐẦU TƯ KIỆN KHÁCH HÀNG?

Ngày 23/09/2022, Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”  liên quan đến Hợp đồng số 12BD01/VINTEP/MBKH giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Vintep (chủ đầu tư) và bị đơn (khách hàng) bà Phạm Thị Nguyệt Nga. Chung cư Happy Star Long Biên (Hà Nội): Chủ đầu tư kiện khách hàng?

Chung cư Happy Star Long Biên (Hà Nội): Chủ đầu tư kiện khách hàng

Công ty TNHH Vintep (mã số doanh nghiệp: 0105846495; đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Thanh Nam - giám đốc, sau đây gọi tắt là: Vintep Hà Nội) là chủ đầu tư của Tòa chung cư Happy Star (địa chỉ: Nhà chung cư tại ô đất số No10 khu tái định cư phường Giang Biên, quận Long Biên, thành phố Hà Nội).

Ngày 17/09/2016, Vintep Hà Nội đã bán cho bà Phạm Thị Nguyệt Nga 01 căn hộ tại tầng 12B, có diện tích 77m2 tại Dự án Happy Star Tower, với tổng giá trị hợp đồng 1.547.315.000 đồng, theo Hợp đồng mua bán chung cư số 12BD01/VINTEP/MBKH.

Ngày 08/6/2016, tức là trước khi ký Hợp đồng mua bán chung cư số 12BD01/VINTEP/MBKH, bà Phạm Thị Nguyệt Nga đã chuyển cho Vintep Hà Nội số tiền 464.194.500 đồng (tiền mua nhà đợt 1).

Tuy nhiên, khoảng tháng 4/2017 - thời điểm Vintep Hà Nội bắt đầu bàn giao căn hộ - nhiều khách hàng mua nhà tại Dự án Happy Star Tower nhận thấy, chất lượng căn hộ không đảm bảo như hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Tiếp tục tìm hiểu, nhiều khách hàng phát hiện ra, Dự án còn vướng các vấn đề về pháp lý: như chưa có nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, chưa có nghiệm thu chất lượng công trình. Nghĩa là về pháp lý, Chủ đầu tư (Vintep Hà Nội) chưa đủ điều kiện để bàn giao nhà cho khách hàng. Mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và khách hàng bắt đầu phát sinh.

Khi biết được thông tin này, bà Phạm Thị Nguyệt Nga đã liên lạc với Vintep Hà Nội yêu cầu hủy hợp đồng và lấy lại số tiền (464.194.500 đồng) đã đóng. Để giảm bớt bức xúc của khách hàng, đồng thời để tránh trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng, Vintep Hà Nội đã đồng ý cho bà Phạm Thị Nguyệt Nga nhận nhà nhưng tạm thời chưa phải thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng  mua bán căn hộ. Vì lỡ mua nhà và không muốn tranh chấp kéo dài, bà Phạm Thị Nguyệt Nga đồng ý với đề xuất này của Vintep Hà Nội. Ngày 14/4/2017, Vintep Hà Nội đã bàn giao căn hộ Căn hộ số 12BD01 cho bà Phạm Thị Nguyệt Nga.

Theo bà Phạm Thị Nguyệt Nga, tại Dự án Tòa chung cư Happy Star, trường hợp của bà Phạm Thị Nguyệt Nga không phải là cá biệt. Rất nhiều khách hàng khác mua nhà tại Dự án Happy Star Tower không đồng ý thanh toán cho Chủ đầu tư. Vintep Hà Nội vẫn chấp nhận bàn giao nhà như là giải pháp giảm bớt phản ứng gay gắt từ khách hàng.

Tuy nhiên sau thời điểm này, mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tại Happy Star Tower ngày càng trầm trọng hơn. Theo bà Phạm Thị Nguyệt Nga, nguyên nhân chính của mâu thuẫn là Chủ đầu tư (Vintep Hà Nội) không khắc phục các vi phạm, không có thiện chí giải quyết các vướng mắc với khách hàng.

Ngày 03/7/2019, với lý do bà Phạm Thị Nguyệt Nga vi phạm nghĩa vụ thanh toán, Vintep Hà Nội ra Thông báo số 74A/VINTEP đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ với bà Phạm Thị Nguyệt Nga, căn cứ các điều khoản về Chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ (Điều 12.1), đồng thời yêu cầu bà Phạm Thị Nguyệt Nga hoàn trả lại nguyên trạng căn hộ như khi nhận bàn giao, nộp các khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng. Tổng số tiền Vintep Hà Nội yêu cầu bà Phạm Thị Nguyệt Nga phải thanh toán (được ghi nhận trong Bản án số 169/2022/DS-ST) là 699.543.501 đồng.

Bà Phạm Thị Nguyệt Nga cho rằng, sự thiếu thiện chí của Vintep thể hiện ở chỗ, mặc dù Hợp đồng mua bán chung cư số 12BD01/VINTEP/MBKH đã ghi nhận: "trong trường hợp hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc, giải quyết thông qua thương lượng" (Điều 18). Thế nhưng trong suốt 05 năm (2017-2022), mặc dù bà Phạm Thị Nguyệt Nga gửi rất nhiều đơn, thư, đề nghị làm việc trực tiếp với ông Nguyễn Thanh Nam - giám đốc, người đại diện theo pháp luật của Vintep Hà Nội (ông này sinh sống tại một căn hộ Dự án Happy Star Tower), nhưng không bao giờ được chấp thuận. Bà Phạm Thị Nguyệt Nga đã nhờ UBND phường Giang Biên làm trung gian, nhưng Vintep Hà Nội đều thể hiện quan diểm không hòa giải. Vintep Hà Nội thậm chí còn chưa có biên bản làm việc nào với bà Phạm Thị Nguyệt Nga.

Ngày 04/01/2021, Tòa án nhân dân quận Long Biên thụ lý vụ án tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Vintep (chủ đầu tư) và bị đơn (khách hàng) bà Phạm Thị Nguyệt Nga. Đối tượng tranh chấp là Hợp đồng mua bán căn hộ số 12BD01/VINTEP/MBKH.

Công ty Luật TNHH Everest là đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý, tham gia vụ án với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn (bà Phạm Thị Nguyệt Nga). Các luật sư đã chỉ rõ những sai phạm của chủ đầu tư Công ty TNHH Vintep, cụ thể:

Vintep Hà Nôi vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ:

Căn cứ Điều 13, khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014; Điều 31 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng thì Vintep Hà Nội vi phạm về điều kiện bàn giao công trình - chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình tại thời điểm bàn giao, cụ thể:

Biên bản bào giao nhà ngày 14/4/2017, Luật kinh doanh bất động sản đã quy định rõ, Chủ đầu tư chỉ được bàn giao căn hộ khi đã có Xác nhận Nghiệm thu phòng cháy và chữa cháy và Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình.

Hồ sơ vụ án thể hiện, ngày 30/8/2017 Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy thành phố Hà Nội mới có Xác nhận số 322/NT-PCCC-P3 Nghiệm thu phòng cháy và chữa cháy, ngày 14/6/2016 Cục thẩm định Nhà nước về chất lượng Công trình xây dựng mưới có Thông báo số 103/GD-GDD2 về Kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình chung cứ tại Ô đất NO10, Khu tái định cư phường Giang Biên, quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Điều đó có nghĩa Biên bản bàn giao nhà ngày 14/4/2017 của Chủ đầu tư (nguyên đơn) vi phạm điều cấm của pháp luật – bàn giao nhà khi chưa đủ điều kiện bàn giao. Biên bản này cần xác định vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.

Vintep Hà Nôi vi phạm nghĩa vụ bảo hành:

Hợp đồng mua bán căn hộ quy định: "Thực hiện bảo hành căn hộ và nhà chung cư theo quy định tại Điều 9 của Hợp đồng này" (Điểm g Khoản 5.2 Điều 5); "Bên Bán có trách nhiệm thực hiện bảo hành căn hộ bằng cách thay thế hoặc sửa chữa các điểm bị khuyết tật hoặc thay thế các đồ vật cùng loại có chất lượng tương đương hoặc tốt hơn. Việc bảo hành bằng cách thay thế hoặc sửa chữa chỉ do Bên Bán hoặc Bên được Bên Bán uỷ quyền thực hiện" (Khoản 9.3 Điều 9); "Trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của bên mua, bên bán có trách nhiệm thực hiện bảo hành các hư hỏng theo đúng thỏa thuận và theo quy định pháp luật" (Khoản 9.4 Điều 9); "Nếu bên bán chậm thực hiện việc bảo hành mà gây thiệt hại cho bên mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua theo thiệt hại thực tế xảy ra" (Khoản 9.5 Điều 9).

Sau khi chuyển đến sinh sống tại căn hộ, bà Phạm Thị Nguyệt Nga phát hiện: Chất lượng thi công công trình không đảm bảo. Hệ thống nước rò rỉ gây ngập úng cục bộ trong tầng hầm lâu ngày. Tường xây công trình không đảm bảo, có nhiều vết nứt ngang, dọc to trên tường. Đến hiện tại, các vết nứt thể hiện rõ rệt, nguy cơ đổ vỡ lớn.

Bà Phạm Thị Nguyệt Nga đã phản ánh trực tiếp với Vintep Hà Nội nhiều lần (từ năm 2018 đến nay), nhưng Vintep Hà Nội đều không xử lý, không khắc phục hư hỏng này vi phạm quy định tại Điều 20 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Chất lượng công trình đã được Thẩm phán chủ tọa phiên tòa thực hiện thẩm định tại chỗ, cho thấy: tường nhà nứt, gạch xây ngăn giữa các phòng đã rời phải phòng. Tường tiếp giáp bên ngoài nứt, vỡ nước mưa thường xuyên thấm ngược vào nhà. Chất lượng công trình không đảm bảo nhưng không được Nguyên đơn khắc phục. Chúng tôi lưu ý rằng, nghĩa vụ bảo hành căn hộ được ghi rõ trong Khoản 1.7 Điều 1, Khoản 9.7 Điều 9 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Chung cư Happy Star Long Biên (Hà Nội): Chủ đầu tư kiện khách hàng

Vintep Hà Nội quảng cáo, cung cấp thông tin gian dối:

Với mục tiêu bán được hàng (căn hộ chung cư) Chủ đầu tư đưa ra các Quảng cáo gian dối về các tiện ích của Tòa nhà Happy Star vi phạm quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Bảo vệ người tiêu dùng năm 2010.

Lợi dụng lòng tin của khách hàng, Vintep Hà Nội quảng cáo chất lượng công trình đạt chuẩn, đầy đủ hạng mục "sky Garden, sân tenis, đài phun nước, sân tập dưỡng sinh...". Nhưng thực tế, bà Phạm Thị Nguyệt Nga cũng như rất nhiều cư dân khi mua căn hộ, đều phát hiện:

Sau khi nhận bàn giao căn hộ theo yêu cầu của Vintep Hà Nội, bà Phạm Thị Nguyệt Nga phát hiện Vintep Hà Nội liên tục vi phạm các điều khoản của Hợp đồng: tiến độ thi công của Happy Star Tower chậm, chất lượng căn hộ tại Happy Star Tower tồi tệ, các quảng cáo về giá trị gia tăng của Happy Star Tower nhiều hạng mục chỉ để lừa dối khách hàng. Cụ thể:

Khu vực sân chung, vườn hoa, công viên có chất lượng thấp, khác hoàn toàn so với những gì Vintep Hà Nội quảng cáo, nhiều hạng mục hoàn toàn không được thực hiện: Sky Garden, sân tenis, đài phun nước, sân tập dưỡng sinh. Diện tích sử dụng chung bị thiếu hụt rất nhiều so với diện tích sử dụng thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán căn hộ. Vintep Hà Nội không có bất kỳ thỏa thuận nào điều chỉnh giá hợp đồng.

Chất lượng thi công công trình không đảm bảo. Hệ thống nước rò rỉ gây ngập úng cục bộ trong tầng hầm lâu ngày. Tường xây công trình không đảm bảo, có nhiều vết nứt ngang, dọc trên tường, nước mưa ngấm trên tường. Các vấn đề này được bà Phạm Thị Nguyệt Nga phản ánh trực tiếp nhiều lần nhưng Vintep Hà Nội không xử lý, không khắc phục hư hỏng này.

Các nội dung về sai phạm của Công ty TNHH Vintep này đã được rất nhiều cơ quan báo chí đưa tin , cụ thể: Bài đăng của Báo Dân Việt ngày 17/5/2017, Bài đăng của Báo điển tử VOV ngày 13/3/2019, Bài đăng của Báo Nhân dân ngày 14/7/2017, Bài đăng của Báo Tiền phong ngày 05/3/2019, Bài đăng của báo Doanh nhân Vietuc.com ngày 16/5/2017.

Chung cư Happy Star Long Biên Hà Nội Chủ đầu tư kiện khách hàng

Vintep Hà Nội ứng xử với khách hàng “lưu manh”:

Thực tế cho thấy, xuất phát từ quảng cáo gian dối, vi phạm pháp luật xây dựng, kinh doanh bất động sản và nghĩa vụ theo hợp đồng, thế nhưng Vintep không khắc phục, không thỏa thuận, thương lượng với khách hàng hàng trăm khách hàng tại Tòa nhà Happy Star đã phản đối, treo băng rôn, gửi đơn tố cáo “Vintep lừa đảo” đến nhiều cơ quan chức năng, mà không phải chỉ là quan điểm cá nhân của Bị đơn. Tranh chấp kéo dài suốt từ năm 2017 đến 2020, điều này đã được nhiều cơ quan báo chí phản ánh. Đây là chứng cứ hiển nhiên, rõ ràng không cần phải chứng minh.

Yêu cầu khởi kiện của Vintep Hà Nội là không có căn cứ

Sự vô hiệu của điều khoản thanh toán trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khoản 3.2 và Khoản 3.3 Điều 3, Điều 4, Khoản 8.2 Điều 8 của Hợp đồng thể hiện: 04 đợt thanh toán, Lần thứ nhất vào ngày 17/4/2016 (30% giá trị căn hộ), Lần thứ hai vào ngày 28/5/2016 (20% giá trị căn hộ), Lần thứ ba vào ngày 31/7/2016 (20% giá trị căn hộ). Tuy nhiên, thời điểm ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là ngày 17/9/2016, có nghĩa điều khoản thanh toán Lần thứ nhất, Lần thứ hai, Lần thứ ba - không thể thực hiện được - vô hiệu theo quy định tại Khoản 1 Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015.

Các bên chưa đạt sự thống nhất thời hạn thanh toán (nêu trên) có nghĩa, nghĩa vụ của thanh toán của bị đơn như yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không có căn cứ.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm (Tòa án nhân dân quận Long Biên) đã bác bỏ toàn bộ các lập luận của luật sư, đồng thời ban hành Bản án số 169/2022/DS-ST chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn Vintep Hà Nội.

Bị đơn Phạm Thị Nguyệt Nga kháng cáo toàn bộ bản án

Lý do kháng cáo: bị đơn Phạm Thị Nguyệt Nga cho rằng Bản án số 169/2022/DS-ST của Tòa án nhân dân quận Long Biên có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra Bản án không đúng, không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà Phạm Thị Nguyệt Nga.