Đất 'mượn' của ủy ban xã trước năm 1993, khi thu hồi đất giao không đúng thẩm quyền có được bồi thường?

view 2164
comment-forum-solid 0

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Viêc Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành các quyết định giao đất, cho mượn đất hoặc ban hành quyết định cho thuê đất đối với các loại đất khác (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản,...) là giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền. Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người sử dụng đất đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch,... thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được bồi thường về đất, về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi.

Luật gia Nguyễn Thị Mai - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900.6198

- Câu hỏi tư vấn về tính pháp lý đối với thửa đất mượn của xã trước năm 1993

Năm 1989, bố tôi có làm đơn xin mượn đất gửi UBND xã TA để mở dịch vụ và được Ủy ban nhân dân xã TA đồng ý cho mượn. Được sự đồng ý của  UBND xã TA cho phép chúng tôi xây nhà ra mặt đường để ở và phát triển kinh tế.

Trong quá trình từ năm 1989 đến năm 2005, gia đình tôi vẫn chấp hành đóng tiền đầy đủ đối với địa phương, đất ở gia đình tôi không thuộc đất tranh chấp, giấy tờ và nộp tiền phí đất đều mang tên bố tôi. Sau năm 1993, mọi khoản tiền thu đều mang tên tôi, nhưng do sơ xuất tôi đã làm mất hết phiếu thu tiền.

Năm 2006 tôi đề nghị UBND cấp QSDĐ cho gia đình tôi, UBND nói đất không đủ điều kiện cấp GSDĐ và kể từ đó không thu thêm khoản tiền nào nữa. Cho đến 29/10/2017, UBND xã thông báo gia đình tôi vi phạm lộ giới đường 33-1B, yêu cầu gia đình tôi tự tháo dỡ, nhưng tôi không đồng ý. Sau đó, toàn bộ nhà cửa của gia đình tôi bị cưỡng chế tháo dỡ, đất bị thu hồi nhưng không được bồi thường, hỗ trợ bất cứ khoản tiền nào.

Vậy, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest cho tôi hỏi:

  1. Thửa đất của gia đình tôi có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận không?
  2. Việc thu hồi đất, cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ tài sản mà không bồi thường, hỗ trợ thì có đúng quy định của pháp luật không?

Anh Nguyễn Đức Giang - huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình

- Trả lời tư vấn về tính pháp lý đối với thửa đất mượn của xã trước năm 1993 - đất giao không đúng thẩm quyền

Thửa đất bị thu hồi của gia đình anh đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) theo quy định tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai bởi:

- Thứ nhất, thửa đất của gia đình anh là đất giao không đúng thẩm quyền.

Theo thông tin anh cung cấp, thửa đất của gia đình anh có nguồn gốc mượn của Ủy ban nhân dân xã TA vào năm 1989. Luật đất đai năm 1987 không có quy định về việc công dân được mượn đất, do đó, việc Ủy ban nhân dân xã TA xác nhận đồng ý cho bố anh mượn đất phải được xác định là giao đất. Khoản 4 Điều 13 Luật đất đai năm 1987 quy định: "Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định: ...b) Giao đất chưa sử dụng cho các tổ chức và cá nhân sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp".

Vậy, việc Ủy ban nhân dân xã TA giao đất cho cá nhân là không đúng thẩm quyền (thẩm quyền phải thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện).

Kế thừa quy định của Luật đất đai năm 1993, năm 2003, năm 2013: "Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở...", việc Ủy ban nhân dân xã TA không báo cáo lên Ủy ban nhân dân cấp huyện về trường hợp của gia đình bạn để tiến hành giao đất cho hộ gia đình, cá nhân là sai sót, không đúng quy định cũng như tinh thần của luật.

- Thứ hai, thửa đất của gia đình anh đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:

"1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau".

Như vậy, đối với trường hợp của anh, phải được xác định là đất giao không đúng thẩm quyền nhưng người sử dụng đã sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993, nếu thửa đất trên không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao. Theo đó:

(i) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

(ii) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

(iii) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

- Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận.

Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc là đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 07 năm 2004:

"1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."

Do đó, nếu anh cung cấp được giấy tờ chứng minh đã nộp nghĩa vụ tài chính tại thời điểm được giao đất thì anh được cấp Giấy chứng nhận mà không phải đóng tiền sử dụng đất. Nếu anh không cung cấp được giấy tờ chứng minh đã nộp nghĩa vụ tài chính tại thời điểm được giao đất thì anh được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thứ tư, thửa đất của gia đình anh đủ điều kiện bồi thường về đất và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi trong trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp".

Như vậy, thửa đất bị thu hồi của anh đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, khi bị Nhà nước thu hồi thì vẫn được bồi thường về đất theo quy định sau:

(i) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

(ii) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Đối với nhà và công trình xây dựng trên đất, căn cứ quy định tại Khoản 1,2 Điều 89 Luật đất đai năm 2013:

"1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ".

Trường hợp của anh, không thuộc các trường hợp không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 92 Luật đất đai năm 2013, nên phải được bồi thường theo quy định tại Điều 89 nêu trên.

Xem thêm:

- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

Luật sư Nguyễn Thị Mai

Luật sư Nguyễn Thị Mai

https://everest.org.vn/luat-su-nguyen-thi-mai Luật sư Nguyễn Thị Mai là chuyên gia trong lĩnh vực tư vấn dân sự, lao động, đất đai, hôn nhân gia đình.

TVQuản trị viênQuản trị viên

Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm

Trả lời.
Thông tin người gửi
Bình luận
Nhấn vào đây để đánh giá
024 66 527 527
0.17599 sec| 1108.859 kb