Phân chia di sản thừa kế

Hỏi:

Tôi và 3 anh chị em là đồng thừa kế của căn nhà do ba má tôi để lại. Trong 3 đồng thừa kế này có 2 người tặng cho tôi phần thừa kế của họ. Người còn lại chỉ ủy quyền cho tôi được toàn quyền thay mặt, chuyển nhượng, làm giấy tờ. Việc cho tặng và ủy quyền đều được xác lập bằng văn bản tại Phòng Công Chứng. Căn nhà này đã được cấp sổ hồng vào lúc chúng tôi chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Nay chúng tôi vừa khai nhận di sản xong, kèm theo việc tặng cho, ủy quyền giữa các đồng thừa kế với nhau thì xin phép được hỏi:

1. Nếu cập nhật lại sổ hồng, thì ở trang 3, phần IV của Sổ hồng sắp tới sẽ ghi tên 1 mình tôi hay tên tôi cùng với người ủy quyền cho tôi phần thừa kế của họ?
2. Để làm hồ sơ cập nhật lại Sổ hồng, ngoài tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS-TNCN) ghi người cho thừa kế là ba má tôi, tôi có phải làm tờ khai thuế đối với 2 người tặng cho và người ủy quyền cho tôi không?
3. Với Đơn Đăng ký biến động đất đai tài sản gắn liền với đất (Mẫu 09/ĐK) có phải tôi phải làm 2 Đơn: Đơn thứ 1 ghi tên Ba Má tôi ở ô 3.1 và tên của các đồng thừa kế ở 3.2 và Đơn thứ 2 ghi tên 2 đồng thừa kế tặng cho ở ô 3.1 và tên tôi ở ô 3.2? Còn người ủy quyền thì như thế nào?

Trả lời:

1. Việc ghi tên trên sổ hồng:

Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

"1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. […]”

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và 3 anh chị em là đồng thừa kế căn nhà do ba mẹ bạn để lại; có 2 người tặng cho lại bạn phần thừa kế của họ; người còn lại ủy quyền cho bạn đứng ra làm giấy tờ. Trong trường hợp được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên bạn và người còn lại có quyền sở hữu chung và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có yêu cầu thì có thể cấp chung 1 giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Như vậy, trong trường hợp này, giấy chứng nhận vẫn ghi tên của cả bạn và người đồng chủ sở hữu còn lại.

2. Khai thuế thu nhập cá nhân:

Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân gồm:

- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Như vậy, đối với trường hợp bạn nhận thừa kế từ ba má bạn và được anh chị em bạn tặng cho bất động sản thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Mặt khác Mẫu 03/BĐS-TNCN là tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn chỉ cần làm tờ khai thuế thu nhập cá nhân ghi người cho thừa kế là ba má bạn và tờ khai thuế thu thu nhập cá nhân mẫu 03/BĐS-TNCN đối với 2 người tặng cho bạn; còn đối với người ủy quyền (không phải là hoạt động chuyển nhượng thì không phải làm mẫu 03/BĐS-TNCN).

3. Đơn đăng ký biến động đất đai tài sản gắn liền với đất (mẫu 09/ĐK)

Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định:

Luật sư tư vấn pháp luật Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 19006198

"2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

1. a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

1. b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
2. c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
3. d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất."

Như vậy, hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi được thừa kế và tặng cho đất thì phải có đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu 09/Đk thì đối với người ủy quyền vẫn phải ghi tên ở mục người được thừa kế trong các đồng thừa kế; đơn thứ 2 không cần ghi tên của người ủy quyền vì người ủy quyền chỉ ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người ủy quyền vẫn là đồng sở hữu và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với bạn.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực hình sự (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.