Thế chấp “sổ đỏ” để thực hiện vay vốn ngân hàng là cách được các cá nhân, hộ gia đình thực hiện ngày càng phổ biến. Người vay vẫn giữ quyền sử dụng đất và để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời gian vay vốn, nhiều chủ sở hữu đất (người vay) có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thường thực hiện hợp đồng mua – bán. Tuy nhiên, hợp đồng mua – bán chuyển nhượng đất đang thế chấp là giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu, do đối tượng không thực hiện được.
Trong trường hợp này, để xác lập giao dịch dân sự có hiệu lực, các bên cần giao kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng hứa mua – hứa bán. Hai loại hợp đồng nhằm xác lập ý chí của các bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng đất sau khi chủ sở hữu đất hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và thửa đất được giải chấp.
Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết các bên cần xác định thửa đất đó có thuộc diện có thể chuyển nhượng hay không. Điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013:
(i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp (Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013 và theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013);
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành;
(iv) Trong thời sử dụng đất.
Về cơ bản, đối tượng thế chấp tại ngân hàng là quyền sử dụng đất chứ không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, đất đang thế chấp tại ngân hàng có đủ điều kiện cần để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều kiện đủ để chuyển nhượng sẽ xảy ra khi chủ sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.
Thời điểm bên mua và bên bán giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng được xác định là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên bán. Do vậy đối tượng của hợp đồng chỉ có thể thực hiện được khi bên bán (người vay) thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng. Ngân hàng thực hiện thủ tục giải chấp tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, bên bán và bên mua mới có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 6, Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.” Có thể xác định hợp đồng mua – bán giữa hai bên là hợp đồng có điều kiện, chỉ phát sinh khi xảy ra sự kiện bên bán chấm dứt nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng. Thời điểm bên bán chưa trả hết nợ ngân hàng để có thể giải chấp tài sản đảm bảo, thì điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng không thể xảy ra.
Ngay khi giao kết và trong suốt quá trình thực hiện, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng có đối tượng không thể thực hiện được. Tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.”.
Tất cả những nhận định trên dẫn đến kết luận: Hợp đồng mua – bán chuyển nhượng đất đang thế chấp sẽ bị tuyên vô hiệu, do đối tượng là quyền sử dụng đất không thể thực hiện được.
Theo Điều131, Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Như vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng khi bị tuyên vô hiệu sẽ dẫn đến những hậu quả pháp lý khác nhau. Tuỳ từng trường hợp sẽ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết hợp đồng. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì định giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Các bên đương sự có liên quan đến các giao dịch mua bán bị tuyên là vô hiệu có quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến nhất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi giao kết, hợp đồng cần ghi chính xác về tình trạng của quyền sử dụng đất, thoả thuận về thời điểm bên bán có nghĩa vụ giao đất, bên mua có nghĩa vụ trả tiền theo thoả thuận để đảm bảo quyền lợi giữa hai bên. Khi hợp đồng được giao kết, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng, thì sẽ phải trả lại bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tại hợp đồng hứa mua – hứa bán, các bên sẽ thoả thuận về đối tượng hứa mua, hứa bán, giá mua bán, quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của các bên, cùng các điều khoản phạt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại nếu có. Trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng, các bên cần thêm một điều khoản trong hợp đồng: việc người mua đất sẽ trả tiền vay vốn ngân hàng cho bên nhượng quyền. Khi đó, khoản tiền trả thay cho bên nhượng quyền sẽ được xác định là tiền trả trước và bên nhượng quyền phải cam kết thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng ngay sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa mua – hứa bán bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nhưng tránh tranh chấp, rủi ro khác, giữa các bên nên tiến hành công chứng. Khi thực hiện thủ tục công chứng, giá trị của hợp đồng sẽ được đảm bảo cả về mặt nội dung, hình thức và ý chí của hai bên giao kết hợp đồng.
Để hợp đồng có hiệu lực, một trong các điều kiện là đối tượng của hợp đồng có thể thực hiện được ngay từ thời điểm giao kết và trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, điều kiện thoả thuận cần phải xảy ra. Trường hợp điều kiện thoả thuận tại hợp đồng không xảy ra, giao dịch dân sự đó sẽ bị tuyên vô hiệu. Án lệ số 39/2020/AL về xác định giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện không thể xảy ra, đã làm rõ quan điểm này.
Nội dung Án lệ:
“[1]...Như vậy, có cơ sở xác định cụ C đã thỏa thuận bán một phần căn nhà số 182 đường A đang thuê của Nhà nước cho bà C1 với điều kiện khi cụ C được Nhà nước hóa giá, hay nói cách khác, giao dịch giữa cụ C và bà C1 là giao dịch dân sự có điều kiện, khi nào cụ C được Nhà nước bán hóa giá nhà thì giao dịch phát sinh hiệu lực. Điều 23 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 quy định: "Trong trường hợp các bên thỏa thuận về một sự kiện là điều kiện thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng, thì khi sự kiện đó xảy ra, hợp đồng phải được thực hiện hoặc chấm dứt". Điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng tuy không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nhưng trong phần nhà đất cụ C thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C1 có diện tích 42,74m2 nằm trong lộ giới, Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của cụ C cho nên phần lớn điều kiện đó không xảy ra. Vì vậy, sự thỏa thuận giữa cụ C với bà C1 không phát sinh hiệu lực, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên vô hiệu là có căn cứ.”
Xem thêm:
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm