Quy định pháp luật khi bảo lãnh quyền sử dụng đất để vay vốn cho doanh nghiệp

0
155
Đánh giá

Bảo lãnh quyền sử dụng đất được pháp luật quy định tại Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất gặp phải nhiều rủi ro, đặc biệt đối với các tổ chức tín dụng. Bởi vậy tại Luật Đất đai năm 2013, các quy định về bảo lãnh quyền sử dụng đất được bãi bỏ. 

bảo lãnh quyền sử dụng đất
Bảo lãnh quyền sử dụng đất

Có được bảo lãnh quyền sử dụng đất hay không?

Quyền của người sử dụng đất và các điều kiện để thực hiện các quyền đó được quy định cụ thể trong Luật Đất đai. Tuy nhiên, các quy định trong Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 có một số quy định khác với Luật Đất đai năm 2003.

Về quyền của người sử dụng đất, theo quy định tại điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định  quyền của người sử dụng đất, trong đó có quy định về quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất như sau: 

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất …”.

Tuy nhiên quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất theo quy định này trong hơn 10 năm qua đã gây không ít sự cố trong các giao dịch dân sự và người hứng chịu nhiều rủi ro là các tổ chức tín dụng”. Để khắc phục những hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã không quy định quyền bảo lãnh  quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất.

Ngoài các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đây:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Người sử dụng đất quy định trong Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 là cá nhân theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể quy định về người sử dụng đất là những người sau đây:

a) Tổ chức trong nước gồm: Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội-nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).

b) Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân).

c) Cộng đồng dân cư gồm: Cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc cùng chung dòng họ.

d) Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

e) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

f) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

g) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Ngoài các trường hợp nêu ở quy định trên thì không phải là người sử dụng đất.

Hộ gia đình sử dụng đất được quy định theo Luật Đất đai được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có “Giấy chứng nhận”.

Như vậy là điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Còn đối với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp thì cũng chỉ có một điều kiện là người sử dụng có Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Như vậy không có quy định của pháp luật đất đai hiện hành về bảo lãnh quyền sử dụng đất. Tham khảo thêm bài viết về bảo lãnh người đi cai nghiện bắt buộc

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bảo lãnh vô hiệu

Theo quy định tại điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì từ ngày 01/07/2014 trở đi mà cá nhân, tổ chức ký kết hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất là không hợp pháp. Hợp đồng bảo lãnh  quyền sử dụng đất là vô hiệu.

Theo đó hậu quả pháp lý khi hợp đồng bảo lãnh vô hiệu theo Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Các hợp đồng ký kết trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (01/07/2014) mà có tranh chấp, Tòa án phải giải quyết thì căn cứ Luật Đất đai năm 2003 và văn bản pháp luật liên quan để giải quyết. Tham khảo thêm bài viết về Bảo lãnh tại ngoại

Nếu bạn đang quan tâm đến các vấn đề pháp lý liên quan đến bảo lãnh, tham khảo thêm bài viết trên trang pháp trị

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn