Có được mua bán đất khi không có sổ hổ khẩu tại địa phương?

0
605
5/5 - (9 bình chọn)

Câu hỏi tư vấn

Tôi xin luật sư tư vấn cho tôi một số nội dung như sau:

Nếu một công dân mà không có hộ khẩu tại địa phương có được cấp đất và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hông?.

Hợp đồng chuyển nhượng đất năm 2008 chỉ viết tay chứ không có chứng thực của chính quyền địa phương có đúng không?.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu phần thẩm định của phòng tài nguyên và môi trường và không có lưu trữ có đúng không?.

Hiện tại qua rà soát thì hai vợ chồng có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều không có hộ khẩu tại địa phương tại thời điểm xin cấp giấy cũng như tại thời điểm này do đó một số người cho rằng là hợp đồng mà giấy chứng nhận đó là sai bây giờ giải quyết như thế nào?

Luật sư tư vấn

Thứ nhất, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối chiếu với các quy định  nếu bạn thuộc vào những trường hợp trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc bạn có hộ khẩu tại đó hay không. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng đất trồng lúa, bạn cần chú ý, theo Khoản 3, Khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai:

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Theo quy định đó, nếu bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trường hợp đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu bạn không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì bạn cũng không được nhận chuyển nhượng.

Thứ hai, về hợp đồng chuyển nhượng năm 2008:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Như vậy ,hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của bạn cần phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có gái trị pháp lý. Ngược lại, nếu hợp đồng này chỉ có chữ ký của hai bên mà không có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền sẽ bị coi là vô hiệu.

Thứ ba, thẩm định của Phòng tài nguyên và môi trường:

Căn cứ vào Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Do đó, căn cứ vào thành phần hồ sơ nộp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có quy định về sự thẩm định của Phòng Tài nguyên và môi trường.

Thứ tư, về việc không có hộ khẩu tại địa phương nhưng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì vợ chồng xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có sổ hộ khẩu tại địa phương nơi có bất động sản thì căn cứ vào các quy định hiện hành không có quy định nào hạn chế về vấn về người ngoài địa phương không được nhận chuyển nhượng quyến sử dụng đất. Tuy nhiên, hình thức hợp đồng mua bán mà không công chứng, chứng thực thì hợp đồng trên không có giá trị pháp lý.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây