Không tách thửa được đất có phải trả lại tiền cọc?

0
516
5/5 - (1 bình chọn)

Câu hỏi

Nhà tôi chăn nuôi heo, năm 2016 heo rớt giá nên gia đình gánh khoản nợ. Bố mẹ tôi muốn bán một phần khoảng 3300 mét vuông trong thửa đất 13300 mét vuông  cho dự án phân lô cạnh nhà nhằm giải quyết khó khăn, vào 30/06/2017 có anh L đại diện khu phân lô đó mua và đặt cọc 500 triệu (vnđ) và hẹn 10 ngày sau đặt cọc lần 2 và khoản tiền còn lại sẽ trả hết khi tách sổ sang tên cho L  (nội dung trong hợp đồng đặt cọc do anh L soạn) và yêu cầu bố mẹ tôi đi làm hồ sơ tách thửa. Sau khi nhận cọc xong thì bố tôi có lên văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục tách thửa, nhân viên phòng đăng ký đất đai nói “hiện tại đã ngưng tách thửa và báo khoảng đầu năm 2018 sẽ có quyết định mới”. Đến khoảng tháng 10/2017, anh L có yêu cầu bố mẹ tôi làm giấy ủy quyền cho V ngụ cùng ấp để làm thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa (phần 3300 mét vuông đã đặt cọc) và anh L cũng nói : “nếu không làm ủy quyền cho bà V thì phải trả lại tiền , do vậy bố mẹ tôi cũng đã làm giấy ủy quyền theo yêu cầu của anh L. (2 bản ủy quyền anh L giữ hết). Kết quả bà V cũng không thể tách thửa được. Gần tết 2018 Anh L lại yêu cầu bố mẹ tôi làm đồng sở hữu cho những khách hàng của anh L nhưng bố mẹ tôi không đồng ý vì có thể dẫn đến ” lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác” và bố mẹ tôi cũng nói chờ tỉnh cho tách thửa rồi làm. Khi UBND cho tách thửa, bố tôi đã làm hồ sơ đăng ký tách thửa, nhưng khu vực tôi chưa thể tách. Tháng 9/2018 anh L yêu cầu bố tôi đưa giấy photo công chứng quyển sử dụng đất với lý do anh L nhờ người làm hồ sơ tách thửa. Bố tôi có nói với anh L : “để ai đó làm hồ sơ tách thửa thì cần phải có giấy ủy quyền của bố tôi thì mới có thể làm được”, nhưng anh L nói : “không cần, người ta làm được” nên bố tôi chỉ đưa anh  giấy photo công chứng quyền sử dụng đất. Đầu năm 2019 bố tôi có lên văn phòng làm hồ sơ tách thửa thì được yêu cầu phải xin cam kết sử dụng con đường của khu phân lô mà anh L đại diện để đi vào phần đất cần tách , bố tôi đã báo anh L về việc đó. 18/2/2019 anh L cùng một người khác nữa (gia đình tôi không biết) đến nói với bố tôi là :

Người lạ mặt nói : con đường khu phân lô dẫn thẳng vào phần đất 3300 mét vuông cần tách cho anh L đã được thể hiện trên bản đồ địa chính nhưng chưa được đấu nối nên không thể làm bản cam kết cho bố tôi sử dụng con đường được (để đủ điều kiện văn phòng đăng ký đất đai xem xét nhận hồ sơ tách thửa) khi nào được đấu nối thì sẽ làm .

Người lạ mặt nói thêm : bây giờ bố tôi bỏ đất, bên anh ta bỏ tiền làm con đường và phân lô nền trên phần đất còn lại (khoảng 10000 mét vuông còn lại), anh ta sẽ rao bán những lô nền đó và trả tiền mỗi nền cho bố tôi khi anh ta thấy số tiền mà bố tôi muốn nhận là hợp lý. Do gia đình tôi không biết kinh doanh đất nền, nên đã từ chối việc phân lô bán nền. Đến đầu tháng 4/2019 anh L sang nhà và yêu cầu : trả lại tiền đã đặt cọc do cả 2 năm nay không thể tách thửa hoặc là bán hết phần đất còn lại (10000 mét vuông) cho anh L với giá mà anh L đồng ý. Bố mẹ tôi cùng gia đình rất lo lắng không biết phải làm sao, bây giờ số tiền mà anh L đã đặt cọc thì trang trải nợ nần, bây giờ lại không thể tách được thửa, còn bán hết thì đang có dấu hiệu bên anh L ép giá. Kính mong được tư vấn, giúp đỡ giải quyết, tôi chân thành cám ơn.

Luật sư tư vấn trả lời

Thứ nhất, về việc gia đình bạn có phải trả lại tiền cọc cho anh L hay không? Căn cứ quy định tại Điều 328 bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Tuy nhiên, anh L có quyền hủy bỏ hợp đồng do gia đình bạn chậm thực hiện nghĩa vụ tách thửa, nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian thực hiện nghĩa vụ tách thửa của gia đình bạn và anh L đã yêu cầu gia đình bạn thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng gia đình bạn không thực hiện theo quy định tại Điều 424 BLDS 2015:

“Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.”

Nếu anh L muốn hủy bỏ hợp đồng thì hậu quả của việc hủy bỏ này được quy định tại

“Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”

Như vậy, nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian cần phải tách thửa để chuyện nhượng cho anh L mà đến hiện tại đã quá thời gian thực hiện nghĩa vụ, anh L cũng đã yêu cầu gia đình bạn thực hiện trong một thời gian hợp lý nhưng gia đình bạn vẫn không thực hiện thì anh L mới có quyền hủy bỏ hợp đồng với gia đình bạn, gia đình bạn sẽ phải hoàn trả lại số tiền đã nhận cho anh L, không phải thực hiện nghĩa vụ tách thửa để chuyển nhượng đất cho anh L nữa nhưng sẽ phải bồi thường thiệt hại hoặc bị phạt vi phạm nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về vấn đề này. Nhưng nếu hai bên không có thỏa thuận về vấn đề này cũng như gia đình bạn không có sự vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng mà hai bên đã giao kết thì khi anh L không thể hủy bỏ hợp đồng, nếu anh L hủy hợp đồng mà không có căn cứ theo quy định của pháp luật thì anh L bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ, bị mất khoản tiền cọc và một khoản tiền bồi thường nếu có thiệt hại hoặc trong hợp đồng có ghi nhận về việc bồi thường thiệt hại.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây