Mua bán căn hộ chung cư, người mua cần lưu ý gì?

0
587

Hiện nay, có 02 hình thức mua căn hộ chung cư phổ biến: Một là mua trực tiếp từ chủ đầu tư; Hai là mua từ người khác không phải chủ đầu tư. Khi mua bán căn hộ chung cư, hầu hết người mua được chủ đầu tư/người bán cung cấp bản hợp đồng mẫu. Vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình khi ký kết hợp đồng này, người mua cần lưu ý gì?

Bài viết được thực hiện bởi Chuyên viên pháp lý Nguyễn Thị Ngân – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6198

Kiểm tra điều kiện bán căn hộ chung cư

Trước hết, người mua cần tìm hiểu thông tin pháp lý về căn hộ dựa các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp: Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội…;

(2) Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cần cung cấp giấy tờ pháp lý của Sở Xây dựng về việc bán căn hộ hình thành trong tương lai, cụ thể: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Kiểm tra việc đăng ký hợp đồng khi mua trực tiếp từ Chủ đầu tư

Theo Quyết định 25/2019/QĐ-TTg sửa đổi Quyết định 35/2015/QĐ-TTg sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.

Do đó, chủ đầu tư cần thực hiện và hoàn thành thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Cục Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công Thương (tùy theo phạm vi áp dụng) trước khi ký kết với khách hàng.

Khoản 4 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định: Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng. Trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng theo mẫu chính là các hợp đồng mua bán do bên bán soạn thảo để bán căn hộ chung cư cho khách hàng, được thể hiện với nhiều tên gọi khác nhau như: Hợp đồng mua bán căn hộ/căn hộ chung cư; hợp đồng mua bán nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai; hợp đồng mua bán căn hộ/nhà ở có sẵn….

Ngoài ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mẫu đảm bảo hình thức, nội dung quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014 và các quy định khác liên quan.

Để kiểm tra, người mua căn hộ chung cư có thể tra cứu việc Chủ đầu tư đăng ký hợp đồng mẫu trên cổng thông tin của Cục Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công Thương.

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có phải công chứng, chứng thực?

Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có nhà ở.

Lưu ý: Đối với trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng.

Rà soát hợp đồng là công việc quan trọng

Ngoài hợp đồng mẫu đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người mua căn hộ cần kiểm tra kỹ từng điều, khoản trong hợp đồng của chủ đầu tư, đã đảm bảo tối đa quyền lợi của mình hay chưa. Để hạn chế rủi ro và phát sinh tranh chấp, người mua nên tham khảo ý kiến của Luật sư, chuyên gia để rà soát hợp đồng trước khi ký kết.

– Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.