Mua bán đất không công chứng có giá trị không?

Hiện trạng việc quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do người dân không thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và đăng ký biến động đất đai (khi có thay đổi). Đặc biệt, việc chuyển nhượng (mua bán) đất đai còn tồn tại việc không thực hiện đúng hình thức theo quy định pháp luật. Vậy, việc chuyển nhượng (mua bán) này có giá trị không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vướng mắc và đưa ra hướng giải quyết tốt nhất đối với người mua - người bán trong trường hợp này!

Bài viết được thực hiện bởi: Luật gia Nguyễn Thị Mai - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Hợp đồng mua bán, tặng cho đất đai có buộc phải công chứng không?

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, tức là không bắt buộc.

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Hậu quả pháp lý của việc không công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho đất đai

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 117, Điều 119), thì giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức sẽ bị vô hiệu. Do đó, phải hoàn thiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng nêu trên thì mới thực hiện được thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp các bên trong quan hệ mua bán có tranh chấp, có thể yêu cầu Tòa án giải quyết và áp dụng quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Tức là, nếu hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) đất đai không được công chứng, chứng thực theo quy định, nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ (bàn giao đất, giao nhà, sinh sống trên đất, đặt cọc,...) thì Tòa án có căn cứ công nhận hiệu lực của hợp đồng nêu trên. 

Tại sao người dân thường mua bán, tặng cho đất đai mà không công chứng?

Lý do đầu tiên phải kể đến là sự thiếu hiểu biết của cả người bán và người mua. Đặc biệt là những người đã lớn tuổi, họ thường mua bán, chuyển nhượng theo thói quen trước đây (bằng miệng, bằng văn bản nhưng không công chứng, chứng thực).

Thứ hai, trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người mua bán cần thực hiện thủ tục mua bán gấp mà chưa kịp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Thứ ba, người mua - bán muốn trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

Rủi ro pháp lý khác khi không thực hiện việc công chứng hợp đồng liên quan đến đất đai

Chúng tôi phân tích kỹ hơn trường hợp không thực hiện việc công chứng hợp đồng trong trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với trường hợp này, người mua đất thường được mua với giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên, việc không công chứng hợp đồng mua bán trong trường hợp này có những rủi ro nhất định như sau:

• Dễ bị lừa đảo: việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) đất đai là một hình thức quản lý nhà nước về đất đai. Khi đó, tổ chức hành nghề công chứng có thể cập nhật những biến động liên quan đến đất đai. Việc không công chứng hợp đồng nêu trên, người bán có thể thực hiện hai hoặc nhiều việc mua bán (chuyển nhượng) cùng một lúc trên cùng một thửa đất, tức là người mua đã bị lừa đảo.
• Không nắm được tính pháp lý của thửa đất: thông thường khi thực hiện thủ tục mua bán (chuyển nhượng) đất đai không công chứng, người mua cũng không có nhiều thông tin về thửa đất (diện tích trên bản đồ địa chính, có tranh chấp hay không, nguồn gốc đất như thế nào, sau này phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính gì đối với Nhà nước,...), do đó, nếu phát sinh những tranh chấp hoặc chi phí khác ngoài chi phí mua đất, người mua thường là người chịu thiệt thòi.
• Khó có thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: vì hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) không đúng hình thức, nên nếu muốn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, buộc phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ cũ, sau đó làm lại hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) cho chủ mới. Nếu chủ cũ đã mất hoặc mất tích, thì gần như không thể thực hiện được thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
• Ngoài ra, sau khi chủ mới thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, có thể sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà chủ cũ chưa thực hiện (tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng, phí môn bài, lệ phí trước bạ,...).

Giải pháp, lưu ý khi mua bán đất không công chứng

Đầu tiên, chúng tôi khuyến khích việc mua bán (chuyển nhượng) đất đai nên được thực hiện tuân thủ theo đúng trình tự, thủ tục luật định nói chung, đặc biệt là việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Tuy nhiên, trong trường hợp mua bán đất không công chứng, để đảm bảo quyền và lợi ích tối đa của bên mua, bên mua cần thực hiện và yêu cầu bên bán thực hiện các công việc sau:

• Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
• Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
• Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.

Xem thêm: Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.