Những rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà từ người được uỷ quyền

Câu hỏi tư vấn

Dù hợp đồng uỷ quyền tôi đã đọc, hiểu việc uỷ quyền là hợp lệ song vẫn phân vân, lo lắng trong việc mua nhà

Luật sư trả lời

Theo điều 194, 195 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, với quy định nói trên, chủ tài sản có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt họ thực hiện quyền định đoạt (chuyển nhượng) tài sản. Việc nhận chuyển nhượng tài sản từ người nhận ủy quyền được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Về mặt rủi ro thì không có sự khác biệt lớn giữa việc mua trực tiếp từ chủ sở hữu với mua thông qua người đại diện theo quỷ quyền. Trên thực tế, rủi ro trong mua bán nhà đất đến từ nhiều yếu tố mang tính chủ quan và khách quan. Các yếu tố mang tính khách quan thì không ai có thể lường trước được. Các yếu tố chủ quan thì thường phụ thuộc vào khả năng nhận định, đánh giá các vấn đề pháp lý trong việc mua bán.

Nếu có kinh nghiệm, hiểu biết pháp luật thì sẽ hạn chế đáng kể các rủi ro đến từ yếu tố chủ quan. Đối với việc ủy quyền bán tài sản thì trên thực tế cũng rất ít khi gặp rủi ro do người ủy quyền và người nhận ủy quyền thường có quan hệ thân thích, ruột thịt, có sự tin tưởng về tư cách, khả năng thực hiện công việc ủy quyền.

Tuy nhiên, việc ủy quyền bán có thể tiềm ẩn một số rủi ro (nhưng rất hy hữu). Thứ nhất, người nhận ủy quyền không thực hiện đúng các công việc đã nhận ủy quyền. Tự ý thay đổi nội dung công việc mà không báo trước hoặc chưa được sự đồng ý của người ủy quyền nhưng đã tự quyết định về giá cả, tiến độ, phương thức thanh toán; không giao lại đầy đủ và đúng hạn số tiền bán tài sản (nếu có thỏa thuận)... Thứ hai, bên nhận ủy quyền gặp các trở ngại khách quan không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền như ốm đau, đi công tác...

Khi đó, nếu muốn trực tiếp chuyển nhượng tài sản mà không cần thông qua người ủy quyền thì bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền phải đến phòng công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng ủy quyền) làm văn bản hủy bỏ hoặc chấm dứt việc ủy quyền. Hiện nay việc ủy quyền liên quan đến nhà đất đã được lưu trữ và kết nối trong hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy, nếu kiểm tra thông tin thấy nhà đất các bên chuyển nhượng đang bị ràng buộc bởi hợp đồng ủy quyền thì công chứng viên sẽ từ chối công chứng giao dịch mua bán và hướng dẫn các bên tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ/chấm dứt việc ủy quyền.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật đất đai được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.