Tách thửa đất và hợp thửa đất là hai thủ tục diễn ra phổ biến hiện nay. bài viết dưới đây sẽ phân biệt tách thửa đất và hợp thửa đất.
Bài viết được thực hiện bởi: Luật gia Nguyễn Thị Ngân – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài pháp luật (24/7): 1900 6198
Đều chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chuyên ngành
Xem thêm chi tiết quy định về thửa đất tại: Quy định về thửa đất – hiểu thế nào cho đúng luật!
(i) Khái niệm
Tách thửa đất là việc phân chia, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một người đứng tên thành nhiều người khác nhau và sở hữu riêng biệt.
Hợp thửa đất là việc hợp nhất quyền sử dụng đất của các thửa khác nhau cùng chủ sở hữu thành một thửa đất ghi trong giấy chứng nhận.
(ii) Điều kiện
Tách thửa đất
Một mảnh đất muốn làm thủ tục tách thửa cần đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy để thực hiện việc tách thửa đất cần thì thửa đất đó cần phải đáp ứng được những điều kiện:
– Đất đã được cấp hoặc có đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Bởi lẽ, đây là căn cứ pháp lý chứng minh người sử dụng có đầy đủ các quyền sở hữu đối với tài sản của mình là quyền sử dụng đất.
Lưu ý: các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
+ Toàn bộ chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những chủ thể này không thuộc đối tượng được sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
+ Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Sau khi hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ, thì người đó mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất đang trong thời hạn sử dụng và không tranh chấp.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Do đó, không một chủ thể nào thực sự có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền tài sản đối với đất đai. Để đảm bảo cho hoạt động quy hoạch, an ninh quốc gia,… mà cá nhân hoặc tổ chức chỉ có thể sở hữu chúng trong một thời gian nhất định.
Bên cạnh đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho đúng chủ thể thì chỉ khi không có bất kì tranh chấp về đất đai nào mới được thực hiện các giao dịch liên quan tới đất.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc thế chấp.
– Diện tích đất phải đạt mức tối thiểu theo quy định pháp luật.
Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định, đất muốn tách thửa cần đảm bảo diện tích tối thiểu. Các thửa đất mới được tách ra cũng phải đảm bảo diện tích tối thiểu.
Tùy thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh từng, mục đích sử dụng đất của từng địa phương mà UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cụ thể là khác nhau.
– Khi thực hiện tách thửa phải được sự đồng ý của tất cả những đồng sở hữu.
Điều này là dễ hiểu vì các đồng sở hữu đều có quyền và lợi ích trực tiếp đối với mảnh đất đỏ. Vì vậy, không chỉ riêng thực hiện tách thửa mà toàn bộ hoạt động khác liên quan đều phải được sự thông qua của toàn bộ chủ sở hữu.
Các vấn đề liên quan đến tách thửa đất, xem thêm:
Hợp thửa đất
Tại tiết a điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định: Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất.
(iii) Trình tự, thủ tục
Tách thửa đất
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ
Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa nộp 01 bộ hồ sơ nộp tại cơ quan có thẩm quyền.
Hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu quy định;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Tuy nhiên, đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì để thuận tiện, có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, hoặc Bộ phận một cửa (nếu có).
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, những cơ quan, chủ thể trên phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp hồ sơ chưa đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm hướng dẫn công dân hoàn thiện hồ sơ trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc.
Bước 2: Xử lý hồ sơ, trao trả kết quả
Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm giải quyết hồ sơ hợp lệ trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ. Đối với trường hợp địa phương có đất là vùng có điều kiện khó khăn (vùng núi, hải đảo,…) thì thời hạn giải quyết hồ sơ tối đa là 25 ngày.
Nội dung gồm các công việc sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Hợp thửa đất
Thủ tục Hợp thửa đất được quy định tại Điều 75,Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai như sau:
Bước 1: Người đăng kí hợp thửa đất chuẩn bị hồ sơ nộp đến Văn phòng đăng kí đất đai thuộc UBND cấp Huyện. Hồ sơ bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
Bước 2: Văn phòng đăng kí đất đai sẽ thực hiện đo đạc địa chính, lập hồ sơ gửi cơ quan có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 3: Văn phòng đăng kí đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Xem thêm các vấn đề liên quan tại Pháp trị - Chia sẻ kiến thức pháp lý
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm