Quyền bề mặt - một quyền năng ưu việt về tài sản

Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.

Bài viết được thực hiện bởi: Luật gia Nguyễn Bích Phượng – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

- Sự tiến bộ khi áp dụng quyền bề mặt ở một số nước trên thế giới

Thuật ngữ “quyền bề mặt” (Superficies) được hình thành từ rất sớm, đã được ghi nhận trong luật La Mã cổ đại giai đoạn trước công nguyên. Nhiều hệ thống pháp luật của các quốc gia ở Châu Âu đều thừa nhận chịu sự ảnh hưởng từ luật La Mã lên pháp luật của quốc gia mình, nhất là trong luật dân sự. Trải qua các giai đoạn lịch sử bành trướng và xâm chiếm thuộc địa, chính pháp luật của các quốc gia Châu Âu lại ảnh hưởng lên pháp luật của các quốc gia trước đây đã từng là thuộc địa của họ. Có thể nói, “quyền bề mặt” trong luật dân sự của các quốc gia ngày nay được bắt nguồn từ luật La Mã cổ đại.

Vì vậy, theo cách hiểu ban đầu thì “quyền bề mặt” là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất và một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách như vậy, người đó có được quyền bề mặt. Họ phải thanh toán một chi phí hợp lý cho chủ đất theo thỏa thuận, đó là tiền thuê đất.

Trong hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới thì quyền bề mặt không phải là một quyền mới. Các nước phát triển (Trung Quốc, Nga, Singapore...) đã và đang áp dụng quyền bề mặt để tận dụng tối đa các khoảng không gian góp phần không nhỏ trong phát triển kinh tế xã hội.

- Quy định của pháp luật dân sự Việt Nam về quyền bề mặt trong xác định quyền sử dụng đất

Quyền bề mặt là một quyền mới, được ghi nhận lần đầu tiên trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đều không quy định về loại quyền này. Quyền bề mặt là một trong những quyền khác đối với tài sản. Nó được hiểu là quyền của một chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản nhưng tài sản này lại thuộc quyền sở hữu của một chủ thể khác.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể về quyền bề mặt như sau:

Thứ nhất, về khái niệm: "Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác" (Điều 267).

Thứ hai, căn cứ xác lập quyền bề mặt: "Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc" (Điều 268).

Thứ ba, hiệu lực của quyền bề mặt: "Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác" (Điều 269).

Thứ tư, thời hạn của quyền bề mặt: "Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng" (Điều 270).

Thứ năm, nội dung của quyền bề mặt được quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm: 1) chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan; 2) Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này; 3) Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

Thứ sáu, về chấm dứt quyền bề mặt: "Quyền bề mặt chấm dứt trong 05 trường hợp sau đây: Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết; Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một; Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình; Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai; Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật" (Điều 272).

Thứ bảy, xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt (Điều 273):

Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

- Những điểm ưu việt khi quyền bề mặt được áp dụng trong pháp luật về quyền sử dụng đất

“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất”, điều này có nghĩa là chủ thể quyền bề mặt sẽ có một quyền năng không khác gì chủ đất. Chủ thể quyền bề mặt khi sử dụng đất cũng được gọi là “người sử dụng đất”, nhưng chắc chắn không phải là “người sử dụng đất” theo nghĩa là chủ đất. “Người sử dụng đất” theo nghĩa "chủ đất" được Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 5, đó là những người mà họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, vấn đề là quy định “quyền bề mặt” như trên là quy định của những Nhà nước thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Bởi, từ Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ còn một chế độ sở hữu duy nhất về đất đai là chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; trên cơ sở thẩm quyền luật định, Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác nhau trong xã hội sử dụng. Do đó, nói tới “quyền bề mặt” trong Luật Dân sự Việt Nam chúng ta phải hiểu đó là quyền sử dụng đất. Vì thế, từ thực tế này sẽ đặt ra vấn đề áp dụng “quyền bề mặt” vào trong luật dân sự không thể rập khuôn theo lý thuyết, cách hiểu, cách áp dụng như trong pháp luật của các quốc gia khác mà phải xuất phát từ sự khác biệt về chế độ sở hữu đối với đất đai ở nước ta.

Ví dụ khi áp dụng quyền bề mặt trong thuê đất: A là chủ sở hữu một mảnh đất vườn ao 1000 m2. Khi quyền bề mặt chưa được quy định, A chỉ có thể cho một người thuê diện tích đất trên. Nhưng từ ngày 01/01/2017, khi quyền bề mặt chính thức được áp dụng, A có thể vừa cho B thuê diện tích trong lòng ao để thả cá, C thuê mặt nước để thả sen và D thuê khoảng không gian mặt nước để làm quán ăn. Trong trường hợp này, cả B, C và D đều là người đang sử dụng đất một cách hợp pháp nhưng lại không được Luật Đất đai thừa nhận với tư cách là “người sử dụng đất” mà phải là A, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. B, C và D chỉ có thể thuê để sử dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ không thể giao kết các hợp đồng khác như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất được bởi những quyền năng này chỉ thuộc về A.

Việc ghi nhận “quyền bề mặt” trong Bộ luật Dân sự năm 2015 được nhiều chuyên gia về kinh tế đánh giá là có tác động tích cực để loại tài sản có giá trị đặc biệt quan trọng đó là đất đai, các loại tài sản trong xã hội không bị “đóng băng” mà luôn được tham gia lưu thông kinh tế, được sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm. Quy định này khi đi vào cuộc sống sẽ giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở pháp lý, hoặc còn nhiều kẽ hở khi giải quyết như: xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; giải quyết tranh chấp trong trường hợp có nhiều chủ thể quyền bề mặt xây dựng văn phòng, trụ sở… rồi đem tài sản đó thế chấp ngân hàng. Bởi, việc áp dụng “quyền bề mặt” sẽ giúp các bên xác định rõ quyền tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng sẽ tự động chuyển giao, mà không phụ thuộc vào trạng thái của tài sản, ý chí của các bên khi phát sinh việc chấm dứt quan hệ pháp luật về quyền bề mặt.

Việc quy định các nội dung của quyền bề mặt như trong luật sẽ giúp xác định được tài sản thế chấp ngân hàng đối với quyền bề mặt là các tài sản bề mặt, bao gồm các công trình xây dựng và các tài sản khác do người có quyền bề mặt xác lập. Quyền bề mặt được tách bạch đối với quyền sử dụng đất. Khi quyền bề mặt còn thời hạn, chủ thể có toàn quyền sử dụng bề mặt đó, chẳng hạn như xây dựng, khai thác, thế chấp. Quyền bề mặt được coi là tài sản đảm bảo cho ngân hàng trong việc vay tín dụng của cá nhân, tổ chức khi có nhu cầu tín dụng. Vì vậy, quyền bề mặt sẽ là cơ sở để các ngân hàng có thể sử dụng để bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Xem thêm:

• Dịch vụ tư vấn pháp luật dân sự
• Quyền hưởng dụng - cơ sở pháp lý cho việc khai thác, sử dụng hiệu quả tài sản

- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.