Tài sản đã phát mại có lấy lại được không?

Ông Nguyễn Văn A nợ ngân hàng nông nghiệp 5 triệu đồng và không có khả năng trả nợ nên ngân hàng đã phát mãi tài sản là 3000 mét vuông đất nông nghiệp. Vào năm 1999. Ông Nguyễn Văn B đã trả nợ ngân hàng cho ông A và lấy đất làm nhà. Đến 2015 giấy tờ biên bản do hội đồng xã và ngân hàng lập ra và giao cho ông B. Nhưng thời điểm đó ông B không biết nên đã không làm giấy tờ sang hẳn về tên mình. Đến bây giờ ông A đòi trả đất lại nhưng tôi nghĩ tài sản đã phát mãi làm gì có chuyện lấy lại. Tôi muốn hỏi việc này ai sẽ là người được quyền tiếp tục sử dụng đất này? Và cơ quan nào sẽ giải quyết định việc này?

Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006198

Trả lời tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến bộ phận luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

2. Nội dung tư vấn:

- Nếu ông B mua đất do ngân hàng phát mãi đất của ông A mà chưa sang tên:

Tại điều 303 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: a) Bán đấu giá tài sản; b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác."

Như vậy, khi tài sản thế chấp của ông A đã được đem ra xử lý thì số nợ của ông A sẽ được thanh toán theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có, nếu tiền bán còn thừa thì ông A sẽ được trả lại số tiền đó.

Theo điểm c khoản 1 điều 99 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:... c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;"

Theo đó, ông B đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên ông B được cấp Giấy chứng nhận. Nếu ông A muốn đòi lại đất thì phải mua lại từ ông B. Và ông B phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì mới có thể bán lại được cho người khác.

- Nếu ông B bảo lãnh nghĩa vụ trả nợ cho ông A:

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về bảo lãnh:

"Điều 335. Bảo lãnh 1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; 2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh..."

Điều 342. Trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh 1. Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó; 2. Trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh thì bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại."

Vậy, nếu tài sản thế chấp của ông A đang được ngân hàng phát mãi, có thể là chưa bán được và trong lúc đó ông B đã đứng ra bảo lãnh cho ông A. Khi thực hiện xong nghĩa vụ bảo lãnh trả nợ thì ông B có quyền yêu cầu ông A thanh toán số nợ đó. Còn vê phía tài sản thế chấp thì là tài sản của ông A nên ông A vẫn có quyền đối với tài sản đó và có thể đòi lại từ ông B.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.