Tại sao phải nhận diện giao dịch dân sự về nhà ở?

Nhà thường gắn với đất. Đất ở có thể chỉ bằng diện tích xây dựng nhà nhưng có thể rộng hơn nhiều. Nhà ở nông thôn có khi được làm trong vườn có diện tích rất lớn. Nhà chưa được cấp giấy chứng nhận cũng còn nhiều. Do đó, việc xác định giao dịch nào là giao dịch về nhà, giao dịch nào là giao dịch về đất để áp dụng đúng pháp luật là không dễ dàng nhưng lại là vấn đề bắt buộc phải thực hiện khi giải quyết tranh chấp về nhà gắn liền với đất.

Luật sư tư vấn pháp luật Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 19006198

Tranh chấp nhà đất là gì và áp dụng pháp luật nào để giải quyết tranh chấp nhà đất

Bất động sản có tranh chấp phổ biến hiện nay đang được gọi tên trong nhiều bản án, quyết định của Tòa án là “nhà đất”. Cứ bất động sản nào có nhà hoặc có đất thì đều được gọi tên chung là “nhà đất”. Đây là cách gọi không chính xác và còn dẫn đến sai lệch về áp dụng pháp luật.

Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước 10/12/2009 (Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực) có đến 4 loại giấy chứng nhận (những giấy này vẫn tiếp tiếp tục có giá trị mà không bắt buộc phải đổi), đó là:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Nay theo quy định của Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 2013) thì chỉ cấp một loại giấy chứng nhận duy nhất, dù là đất chỉ có nhà ở hay đất không có tài sản, đó là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo quy định của Luật Nhà ở (Luật Nhà ở năm 2014) thì “Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai” (khoản 2 Điều 9). Như vậy, dù đối tượng chỉ có nhà ở thì Giấy chứng nhận cũng mang tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” và cũng đều làm thủ tục tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Trong tất cả các lọai giấy chứng nhận nêu trên, không có giấy tờ nào nói về đối tượng “nhà đất”. Hệ thống pháp luật cũng không có “Luật nhà đất” để áp dụng giải quyết tranh chấp “nhà đất”. Vì vậy, cần phải chấm dứt việc gọi tên đối tượng tranh chấp là “nhà đất” mà phải xác định đúng theo quy định của pháp luật, đó là “nhà ở” hay “nhà ở và quyền sử dụng đất” hay “quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”…

Vị trí độc lập của hệ thống pháp luật về nhà ở

Pháp luật áp dụng cho đối tượng nhà và đất thường là: Pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về xây dựng. Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt nên đã có cả một hệ thống pháp luật về nhà ở để điều chỉnh. Hệ thống pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở thường dùng bao gồm:

Trước 01/7/1991: Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho các đối tượng ở trong nước; Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 cho giao dịch có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Từ 01/7/1991 đến 30/6/1996: Pháp lệnh Nhà ở.

Từ 01/7/1996 đến 31/12/2005: BLDS năm 1995.

Từ 01/01/2006 đến 30/6/2006: BLDS năm 2005.

Từ 01/7/2006 đến 30/6/2015: BLDS năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005.

Từ 01/7/2015 đến 31/12/2016: BLDS năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014.

Từ 01/01/2017: BLDS (BLDS năm 2015), Luật Nhà ở (Luật Nhà ở năm 2014).

Như vậy, hệ thống pháp luật về nhà ở luôn song song tồn tại với các hệ thống pháp luật gần gũi, có liên quan như hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản… Hệ thống pháp luật về nhà ở tiếp tục có vị trí độc lập mặc dù có một số lĩnh vực được dần tách ra, quy định ở pháp luật khác. Ví dụ: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nay theo quy định của Luật Đất đai, việc kinh doanh nhà ở thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Cần phải nhận diện giao dịch về nhà ở

Hệ thống pháp luật về nhà ở có vị trí độc lập. Xác định đúng đối tượng tranh chấp là nhà ở thì phải áp dụng pháp luật về nhà ở. Cùng một vấn đề nhưng pháp luật có quy định khác nhau. Lựa chọn sai pháp luật áp dụng sẽ dẫn đến kết quả giải quyết sai. Ví dụ: Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở, theo quy định của khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở là “thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai là “thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Như vậy, một giao dịch về bất động sản đã có công chứng nhưng chưa được đăng ký ở cơ quan đăng ký đất đai, nếu xác định là hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng này đã có hiệu lực, nhưng nếu xác định là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng này chưa có hiệu lực (vô hiệu).

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực hình sự (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.