Thủ tục sang tên đất khi thừa kế không có di chúc

Khách hàng Nguyễn Tùng (Thái Nguyên) đề nghị luật sư tư vấn, thủ tục thừa kế tài sản khi không có di chúc và sang tên quyền sử dụng đất là tài sản thừa kế thế nào?

Nội dung yêu cầu của khách hàng tóm tắt như: Bố mẹ tôi lấy nhau đã được 50 năm và trong thời gian chung sống với nhau hai người có xây dựng được một ngôi nhà trên mảnh đất 150m2. Do tuổi cao sức yếu nên mẹ tôi đã qua đời vào 03 năm trước và không để lại di chúc, thời gian gần đây sức khỏe của bố tôi cũng giảm dần, nên muốn chuyển giao quyền sử dụng đất cho tôi. Hiện tại thì tài sản đứng tên của bố tôi. Tôi muốn hỏi việc sang tên quyền sử dụng đất như thế nào? Và tôi phải làm thủ tục gì?

Thứ nhất, quy định pháp luật về thừa kế như sau:

Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 (Luật HN&GĐ 2014) quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

"1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".

Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015) có quy định về thừa kế như sau:

- Những trường hợp thừa kế theo pháp luật:

"1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây: a) Không có di chúc; b) Di chúc không hợp pháp; c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế; d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây: a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc; b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật; c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế" (Điều 650).

- Người thừa kế theo pháp luật:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản" (Điều 651).

Trường hợp này, cần phải xác định tài sản thừa kế của mẹ của anh (chị) là một phần của ngôi nhà và thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) mà bố của anh (chị) đang đứng tên. Vì tài sản này được hình thành khi mẹ của anh (chị) còn sống trong thời kỳ hôn nhân với bố anh/chị vậy nên được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng .

Căn cứ theo quy định của pháp luật thì khối tài sản này sẽ được chia thành hai phần bằng nhau: mẹ của anh (chị) được hưởng 1/2 giá trị khối tài sản đó, bố anh/chị hưởng 1/2 tài sản. Vì thế, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất, anh (chị), đồng thời và bố của anh (chị) phải làm thủ tục khai nhận hay thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đối với phần tài sản của mẹ anh/chị để lại trong khối tài sản chung vợ chồng.

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, mẹ của anh (chị) qua đời mà không để lại di chúc nên di sản mẹ của anh (chị) để lại được phân chia tài sản thừa kế theo pháp luật cho các đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất (bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết). Vì anh (chị) không trình bày rõ bố mẹ anh (chị) có bao nhiêu người con và ông bà nội có còn sống hay không. Vì thế chúng tôi giả thuyết bố mẹ anh/chị chỉ có 01 người con là anh (chị), bố của anh (chị) còn sống và ông bà nội của anh (chị) đã qua đời thì người thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế sẽ là bố của anh (chị) và anh (chị) (chồng và con của người chết).

Anh (chị) có thể thực hiện thủ tục khai nhận hay thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế ở bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn nơi có bất động sản.

Thứ hai, giấy tờ khai nhận hay thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Để có thể thực hiện thủ tục thừa kế tài sản không có di chúc anh/chị cần chuẩn bị những giấy tờ sau: Giấy yêu cầu công chứng theo mẫu của cơ quan công chứng nơi tiếp nhận yêu cầu của anh/chị; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng tử của mẹ anh/chị; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu và đăng ký kết hôn của bố mẹ anh/chị; Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bố anh/chị; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, sơ yếu lý lịch của anh/chị; Giấy tờ chứng tử của ông, bà nội của anh/chị.

Thứ ba, thủ tục thừa kế tài sản không có di chúc.

Theo quy định của pháp luật hướng dẫn chi tiết, sau khi kiểm tra hồ sơ yêu cần nếu hồ sơ hợp lệ thì cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản. Với trường hợp không có nơi thường trú thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Trường hợp không xác định được cả hai nơi này thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Quá thời hạn 15 ngày niêm yết, nếu không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản khai nhận hay thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Những đồng thừa kế có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hay Văn bản khai nhận di sản thừa kế. Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện nơi có bất động sản.

Vì mẹ của anh (chị) qua đời mà không để lại di chúc do đó theo quy định của pháp luật, dù Giấy chứng nhận ("sổ đỏ") chỉ đứng tên một mình bố của anh (chị) nhưng vẫn được coi là tài sản của cả hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Để chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì anh (chị) có thể thực hiện theo phương án sau: Chuyển toàn bộ tài sản để bố anh/chị đứng tên, sau đó bố của anh (chị) làm hợp đồng tặng lại cho anh (chị). Cụ thể: Sau khi hoàn thành thủ tục về công chứng đối với di sản do mẹ anh (chị) để lại và sổ đỏ đã được sang tên cho bố anh (chị) (lúc này chỉ có một mình bố của anh (chị) là chủ sở hữu), bố của anh (chị) sẽ lập hợp đồng tặng cho toàn bộ diện tích nhà đất đó cho anh (chị).

Luật sư Nguyễn Thị Yến - Trưởng chi nhánh Quảnh Ninh của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật doanh nghiệp được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật:1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.