.jpeg)
Hệ thống pháp luật đất đai trong thời gian dài đã tránh né việc xác định rõ một số vấn đề về quan hệ về đất đai, dẫn tới tồn đọng số vụ việc cần giải quyết và gây ra sự vận dụng khác nhau giữa các địa phương khi giải quyết những vấn đề tranh chấp đất đai giống nhau.
Từ chỗ pháp luật công nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai (từ trước năm 1980) chuyển sang quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đến sau này quy định cho “quyền sử dụng đất” có gần đầy đủ các quyền của chủ sở hữu… đã làm cho việc nắm bắt kịp thời các quy định pháp luật của cán bộ và người dân hạn chế.
Việc hiểu các quy định pháp luật cũng không đầy đủ và nhất quán, thậm chí vẫn tồn tại quan niệm về chế độ sở hữu tư nhân về đất đai trong nhân dân. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai rất nhiều và được ban hành ở những thời điểm khác nhau, thiếu đồng bộ, nặng dấu ấn của cơ chế quản lý hành chính, quan liêu; còn chồng chéo, thiếu công bằng.
Do vậy, trong đền bù, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, thường xảy ra tình trạng người hưởng chính sách sau được lợi hơn người hưởng chính sách trước; cùng một vùng đất, nhưng người thuộc địa giới hành chính này được lợi hơn người thuộc địa giới hành chính khác; thậm chí người chây ỳ được lợi hơn người thực hiện nghiêm túc chủ trương, chính sách…
Hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta hiện nay chưa phản ánh được thực chất những quan hệ đất đai trong thực tiễn, không đủ đáp ứng cho việc quản lý và giải quyết tranh chấp đất, không xác định được trách nhiệm của tổ chức, cá nhân về những yếu kém trong quản lý, sử dụng đất đai. Về vấn đề này, có thể chỉ ra một vài vấn đề cụ thể như:
(i) “Cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở” (Luật Đất đai năm 2003, Điều 64; 65) là rất chung chung, mơ hồ. Vì vậy, đội ngũ cán bộ của cơ quan quản lý đất đai vốn thiếu tính chuyên nghiệp, lại không rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm.
(ii) Luật thiếu quy định về nội dung và trách nhiệm điều tra đất đai mà Nhà nước và những người sử dụng đất phải có trách nhiệm chấp hành. Luật Đất đai cũng thiếu quy định về chế độ thống kê đất đai như một nghĩa vụ mà tất cả các đối tượng quản lý và sử dụng đất phải thực hiện.
(iii) Hệ thống pháp luật quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo thiếu đồng bộ.
(iv) Văn bản quy phạm pháp luật quy định còn nhiều vấn đề chưa được quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là xác định trường hợp được, hoặc không được đền bù, xác định loại đất để đền bù. Mặt khác, việc thu hồi đất trong nhiều trường hợp đã biến Nhà nước thành một người phục vụ vô điều kiện cho lợi nhuận của các chủ đầu tư. Nhiều lúc còn không rõ ràng, đặt ra câu hỏi, có hay không việc nhà nước thu hồi đất thay cho doanh nghiệp?
(v) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tầm quan trọng quyết định và là cơ sở để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Nhưng không có một căn cứ chính thức để kiểm tra, đánh giá tính nghiêm túc và chất lượng của các quy hoạch, và tệ hơn nữa, càng khó “lấy ý kiến và phản hồi từ phía người dân”. Tình trạng “quy hoạch treo”, “nắn quy hoạch”, “quy hoạch ảo” diễn ra khá phổ biến.
(vi) Do thiếu sự phân quyền thỏa đáng giữa những người quản lý đất đai, luật pháp đã phó thác quyền quản lý, quyết cấp phát đất đai, cũng như quyền sử dụng đất và quyền tài phán quan hệ tài sản về đất đai vào tay một nhóm cán bộ hành chính ở một vài cấp trong một vài ngành, qua đó tạo ra cơ hội cho các hành vi tham nhũng.
Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest
.jpg)
Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp đất. Việc thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước trước đây ở một số nơi không nghiêm, chưa triệt để và chưa hợp lý, đã dẫn đến tình trạng xáo canh, cào bằng.
Công tác quản lý đất đai cũng còn nhiều bất cập, hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức, chưa đầy đủ, không đủ cơ sở cho việc quản lý đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất chậm, việc chỉnh lý biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên dẫn đến việc tham mưu không đầy đủ, thiếu chính xác trong việc quy hoạch, thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai.
Nhiều địa phương chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, dẫn tới tuỳ tiện trong giao đất, cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất. Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm.
(i) Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
(ii) Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế dẫn đến tranh chấp đất đai ngày càng nhiều.
(iii) Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sai lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ trương “trả lại đất cũ”, trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng nhiều.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest
.jpeg)
Việc đất đai ngày càng có giá trị dẫn đến việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời;
Đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến; Ngoài ra xuất phát từ vấn đề kinh tế, đồng tiền đã đưa chuẩn mực đạo đức, đạo lý gia đình, dòng tộc trở nên thứ yếu.
Có thể dẫn chứng nhiều vụ việc: Sau khi người có tài sản (cha, mẹ, ông, bà…) qua đời, thế hệ con cháu, những người thân thích trong gia đình, dòng tộc sẵn sàng hủy bỏ thỏa thuận dân sự về tài sản đất đai trước đó liên quan đến thừa kế. Điều đó dẫn đến rất nhiều hợp đồng tặng cho tài sản không có hiệu lực.
Nguyên nhân khác
(i) Nhận thức của nhiều người dân về quan hệ đất đai không phù hợp với quy định của pháp luật. Vẫn còn tồn tại các phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục về đất đai, thiếu căn cứ pháp lý đang chi phối sinh hoạt kinh tế – xã hội nhiều địa phương, nhất là ở những vùng nông thôn, vùng núi.
Vì vậy, khi có xung đột, người dân không căn cứ vào pháp luật mà chỉ căn cứ vào tập quán để giải quyết, dẫn đến xung đột. Không ít người dân, không phân biệt được quyền sở hữu và quyền sử dụng, đồng nhất việc cấp “sổ đỏ” với thừa nhận quyền sở hữu đất đai, nhất là đất nông nghiệp, đất ở.
Ở Tây Nguyên, đồng bào các tộc người thiểu số coi đất đai của mình là bất kỳ nơi nào họ đã canh tác, thậm chí là đất đốt rừng, phá rừng. Với nhận thức không đúng như vậy, cùng với sự phức tạp của hệ thống pháp luật về đất đai và sự tăng giá đất trong nền kinh tế thị trường, nên việc tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng và phức tạp.
(ii) Ngoài ra, còn do sự trục lợi của một số cán bộ có chức, có quyền. Một bộ phận cán bộ, công chức vì vụ lợi, tranh thủ trong thời gian đương chức đã cố tình vi phạm chính sách pháp luật đất đai để trục lợi.
Nhiều vi phạm phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, gây khiếu kiện kéo dài làm mất ổn định trật tự xã hội trở thành điểm nóng chính trị – xã hội. Có nơi cán bộ, công chức do chia chác đất đai mà mất đoàn kết nội bộ, có sai phạm nhưng giấu giếm, không xử lý kịp thời hoặc xử lý không nghiêm minh, gây bất bình và làm giảm lòng tin của nhân dân vào cơ quan nhà nước, đồng thời gia tăng số lượng vụ án liên quan đến đất tranh chấp.
Xem thêm: Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp nhà đất (luật sư đất đai) của Công ty Luật TNHH Everest
.jpg)
Theo quy định của pháp luật hiện hành có ba loại hình tranh chấp đất đai: Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai, Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất, Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh).Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau: (i) Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp. (ii) Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật.
Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục… đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như: (i) Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê. (ii) Không trả tiền thuê đất. (iii) Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê. (iv) Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.
Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung… do đó dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực tế như: (i) Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất. (ii) Tranh chấp quyền sử dụng đất. (iii) Tranh chấp tài sản gắn liền với đất. (iv) Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý về hợp đồng hôn nhân của Công ty Luật TNHH Everest
.png)
4- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
[a] Bài viết Các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
[b] Bài viết Các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê luật sư đất đai, Quý vị vui lòng liên hệ với luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm