Trước đây, chỉ có các tổ chức tín dụng (phổ biến nhất là ngân hàng) được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để đảm bảo bên vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Đến nay, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật dân sự về nghĩa vụ bảo đảm đã cho phép cá nhân (người dân) được nhận thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo người khác thực hiện nghĩa vụ.
Bài viết được thực hiện bởi Chuyên viên pháp lý Nguyễn Thị Ngân - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn 1900.6198
Hiện nay, giao dịch vay giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với pháp nhân hoặc pháp nhân với nhau không còn xa lạ. Hoạt động cho vay không chỉ xuất phát từ các tổ chức tín dụng mà còn từ các cá nhân, tổ chức khác. Nhiều người không thích vay của tổ chức tín dụng vì điều kiện khắt khe và phải thực hiện nhiều thủ tục, quy trình phức tạp như chứng minh thu nhập, thẩm định tài sản...Do đó, hoạt động cho vay giữa cá nhân, tổ chức khác ngày càng phổ biến.
Hiểu đơn giản, hợp đồng (giao dịch) vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2015). Trường hợp này, bên cho vay có quyền nhận thế chấp tài sản (ví dụ như nhà, đất, xe ô tô...) để đảm bảo bên vay thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tài sản (nợ) đúng hạn.
Như vậy, cá nhân (bên cho vay) hoàn toàn có quyền nhận thế chấp tài sản (quyền sử dụng đất) để đảm bảo bên vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Thế chấp tài sản là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, trong đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp (Điều 317 Bộ luật dân sự).
Tài sản thế chấp thường gặp như bất động sản (nhà, đất), động sản (xe ô tô, phương tiện, tài sản khác có giá trị lớn, có đăng ký quyền sở hữu). Các bên có thể thỏa thuận về phạm vi thế chấp tài sản (toàn bộ hoặc một phần).
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Khoản 3 Điều 318 Bộ luật dân sự).
Về hiệu lực của thế chấp tài sản: Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Đối chiếu các quy định pháp luật liên quan:
Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
(i) Cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (người từ đủ mười tám tuổi trở lên);
(ii) Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
(iii) Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
(iv) Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Nghĩa là, trong quan hệ cho vay, cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện về mặt chủ thể và thực hiện việc nhận thế chấp đúng quy định pháp luật.
Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gồm:
(i) Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp;
(ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(iii) Hợp đồng thế chấp (công chứng, chứng thực);
(iv) Giấy tờ chứng minh thuộc trường hợp không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm (nếu có).
(v) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền hoặc văn bản chứng minh tư cách đại diện trong trường hợp người ký Phiếu yêu cầu là người đại diện của bên thế chấp, bên nhận thế chấp;
Phương thức thực hiện:
Đăng ký trực tiếp: Cá nhân yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đầy đủ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn xử lý hồ sơ và trả kết quả: 03 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ.
Đăng ký trực tuyến: Việc nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất qua phương thức đăng ký trực tuyến được thực hiện đối với các địa phương đã vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và sau khi có văn bản hướng dẫn về đăng ký trực tuyến biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Một là, phải lập hợp đồng vay bằng văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực
Pháp luật không quy định hợp đồng vay phải được lập thành văn bản nhưng để đảm bảo tính pháp lý và ràng buộc trách nhiệm của các bên, giao dịch vay giữa cá nhân với nhau cần được lập thành văn bản.
Hợp đồng cần đầy đủ nội dung thông tin bên cho vay, bên vay, số tiền vay, lãi suất, thời hạn trả... và có đầy đủ chữ ký của hai bên. Hợp đồng cần được công chứng hoặc chứng thực để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và làm chứng cứ chứng minh trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Hai là, cho vay với lãi suất đúng quy định
Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức vượt quá không có hiệu lực.
Lưu ý: Lãi suất gấp từ 05 lần mức lãi suất cao nhất quy định trong Bộ luật dân sự, người cho vay có thể bị xử lý trách nhiệm hình sự về tội "Cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự" (Điều 201 Bộ luật hình sự năm 2015).
Ba là, cần có tài sản bảo đảm cho khoản vay
Bên cho vay có quyền nhận thế chấp tài sản (ví dụ như nhà, đất, xe ô tô...) để đảm bảo bên vay thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tài sản (nợ) đúng hạn. Hợp đồng thế chấp cần phải lập hợp đồng và công chứng, đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật.
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm