Hợp đồng bảo đảm vô hiệu do yếu tố chủ thể
Hợp đồng bảo đảm và tính chất là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng nên có yếu tố chủ thể tương đồng như hợp đồng tín dụng và bị vô hiệu do yếu tố chủ thể tương tự như hợp đồng tín dụng bị vô hiệu.
Đồng thời, về bản chất pháp lý, khi ký kết hợp đồng bảo đảm, bên bảo đảm mang tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc quyền sử dụng đất của mình cầm cố, thế chấp cho bên nhận bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn. Do vậy, tài sản bảo đảm phải thỏa mãn điều kiện tiên quyết là tài sản thuộc sở hữu hoặc là quyền sử dụng đất hợp pháp của bên bảo đảm.
Vô hiệu do tài sản bảo đảm không đủ điều kiện để thế chấp
Trong thực tiễn hoạt động tín dụng và thực tiễn xét xử, các trường hợp tranh chấp về hợp đồng bảo đảm vô hiệu do bảo đảm không đủ điều kiện để thế chấp diễn ra khá đa dạng. Do sức ép của chỉ tiêu phát triển kinh doanh và khẩu vị rủi ro khá cởi mở trong hoạt động tín dụng, một số trường họp, các tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất không đủ điều kiện để thực hiện thế chấp theo quy định tại Luật Đất đai (Điều 106 Luật Đất đai 2003; hay tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) như: chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp hoặc thời hạn nhận thế chấp dài hơn thời hạn người thế chấp được quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở là việc nhận thế chấp nhà ở không đủ điều kiện để thế chấp theo quy định tại Luật Nhà ở (Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014) như: nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà ở đang có tranh chấp hoặc nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện thế chấp.
Việc thực hiện hợp đồng bảo đảm diễn ra trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng được bảo đảm, kết thúc khi hợp đồng tín dụng được thanh lý. Trong thực tiền, có nhiều vi phạm của bên bảo đảm và trong một số trường hợp là của bên nhận bảo đảm đối với việc quản lý tài sản theo đúng hợp đồng bảo đảm, dẫn đến tranh chấp giữa các bên.
Các trường hợp tranh chấp đối với bên bảo đảm xảy ra khi bên bảo đảm đơn phương chuyển giao, chuyển nhượng tài sản thế chấp cho bên khác, làm hư hỏng hoặc suy giảm giá trị của tài sản thế chấp, vi phạm nghĩa vụ quản lý tài sản thế chấp gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp.
Các trường hợp tranh chấp đối với bên khác:
(i) Nếu tài sản thế chấp đang bị cầm giữ theo quy định tại Điều 416 bộ luật dân sự năm 2005 thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ hoặc tự mình thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ để nhận lại tài sản thế chấp; Sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ mà bên cầm giữ không giao lại tài sản theo thời hạn và địa điểm mà bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp yêu cầu thì có thể khởi kiện bên cầm giữ ra Tòa án để giải quyết tranh chấp;
(ii) Nếu tài sản thế chấp (thường là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh) do bên thế chấp bán, thay thế tài sản thế chấp không đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, mà bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không thực hiện việc giao lại tài sản theo đúng yêu cầu của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thực hiện việc thu giữ tài sản.
Luật sư tư vấn pháp luật Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 19006198
Tranh chấp về phạm vi bảo đảm
Theo quy định của pháp luật, một tài sản có thể dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay, nhiều hợp đồng tín dụng của một hay nhiều bên vay và tại một hay nhiều tổ chức tín dụng (trừ nhà ở chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng theo Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005). Theo Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc thế chấp không bị giới hạn tại một tổ chức tín dụng mà được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng). Tuy nhiên, hợp đồng bảo đảm phải quy định rõ phạm vi bảo đảm.
Trong nghiệp vụ tín dụng, có nhiều phương án xác định phạm vi bảo đảm: cho hợp đồng tín dụng cụ thể, có thể là hợp đồng tín dụng hạn mức hoặc hợp đồng tín dụng từng lần; cho số tiền vay cụ thể trong hợp đồng tín dụng; cho một hay nhiều bên vay vốn trong một khoảng thời gian cụ thể.
Trong thực tiễn, những hợp đồng bảo đảm không quy định rõ phạm vi bảo đảm đều dẫn đến tranh chấp và khi vụ án được xét xử tại Tòa án thì phần thua thiệt thường thuộc về tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, tranh chấp thường xảy ra đối với hợp đồng tín dụng đã quy định rõ phạm vi bảo đảm, nhưng khi xử lý tài sản thì tổ chức tín dụng lại xử lý quá phạm vi bảo đảm đã được quy định, gây thiệt hại cho bên bảo đảm.
Tranh chấp về trình tự thủ tục thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm
Các tranh chấp phát sinh khi:
(i) tổ chức tín dụng, người xử lý tài sản không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thủ tục thông báo trước cho bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác nếu có;
(ii) Tài sản bảo đảm bị xử lý không trong thời hạn do các bên thỏa thuận, nếu không có thoả thuận thì bị xử lý nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
(iii) Áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm.
Tranh chấp về phương thức xử lý tài sản
Trường hợp không thỏa thuận được thì tài sản bảo đảm được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Riêng đối với tài sản bảo đảm có thế xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm