Có đòi lại được tiền đặt cọc khi không mua nhà?

Câu hỏi tư vấn:

Mẹ tôi bán một mảnh đất chiều ngang là 6m, chiều dài 4m, tổng diện tích đất là 240m2, trong đó có 192m2 là thổ cư,hai bên đã thỏa thuận miệng là bên mua đưa tiên đặt cọc để chắc chắn việc thực hiện hợp đồng. Như sau đó bên mua thay đổi ý định không muốn mua nhà nữa đòi mẹ tôi trả lại tiền. Xin hỏi Luật sư, trường hợp này xử lý như thế nào?

Trả lời tư vấn

Theo quy định tại điều 358, bộ luật dân sự 2005 quy định về đặt cọc:

" 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác "

Theo quy định tại điều 40, bộ luật dân sự quy định về nội dung của hợp đồng dân sự:

" Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung sau đây: 1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; 2. Số lượng, chất lượng; 3. Giá, phương thức thanh toán; 4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; 5. Quyền, nghĩa vụ của các bên; 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; 7. Phạt vi phạm hợp đồng; 8. Các nội dung khác. "

Như vậy, trường hợp của bạn đối tượng của hợp đồng đặt cọc là công việc phải làm, cụ thể là việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền 120m2 thổ cư và 120m2 đất vườn và phải được thể hiện bằng hình thức văn bản. Tuy nhiên 2 bên chỉ thoả thuận miệng về điều này, do đó việc thỏa thuận này không phù hợp quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Khi đó, hợp đồng đặt cọc sẽ trở nên vô hiệu theo quy định tại điều 410, bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng dân sự vô hiệu "1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu "

Điều 127, Bộ luật dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu

"Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu "

Điều 122, Bộ luật dân sự 2005 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

" 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định "

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do đó 2 bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 137, bộ luật dân sự 2005 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

" 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường "