Nội dung bài viết [Ẩn]
Tuy diện tích không lớn, nhưng đất thương mại dịch vụ thường sở hữu những vị trí "đắt đỏ" trên thị trường. Vậy đất thương mại dịch vụ là gì? Có đặc điểm gì khác so với các loại đất khác? Và pháp luật hiện hành quy định về loại đất này như thế nào?
Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Nguyễn Thị Yến - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198
Đất đai từ xưa đến nay luôn là một trong những nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Theo đó mà việc khai thác tài nguyên này cần có sự quản lý chặt chẽ, thích hợp đảm bảo việc sử dụng đúng mục đích, đem lại hiệu quả cao. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 phân chia đất đai thành ba nhóm chính, bao gồm:
(i) Đất nông nghiệp
(ii) Đất phi nông nghiệp
(iii) Đất chưa sử dụng
Trong đó đất thương mại dịch vụ là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được ghi nhận trong luật đất đai. Theo Điều 153, loại đất này bao gồm đất để xây dựng:
(i) Cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ
(ii) Các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại hoặc dịch vụ.
Hiện nay trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, diện tích đất thương mại dịch vụ ngày càng tăng tương ứng với người sử dụng ngày càng nhiều.
Loại đất này có một số đặc điểm chính sau:
Thứ nhất, đất thương mại dịch vụ được giao cho đấu thầu hoặc hộ gia đình theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, loại đất này thường sở hữu vị trí bên cạnh hoặc nằm ngay trong những khu đô thị có giao thông và cơ sở hạ tầng thuận tiện;
Thứ ba, tuy có diện tích không lớn (chỉ khoảng 40-50m2) nhưng đất thương mại dịch vụ đa phần có vị trí đẹp;
Thứ tư, loại đất này được quy hoạch ở những vị trí đẹp nhưng giá đất chỉ bằng một nửa so với đất dự án;
Thứ năm, các cá nhân hoặc hộ gia đình được Nhà nước giao sử dụng loại đất này không cần nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Vậy từ các đặc điểm trên ta Có nên mua đất thương mại dịch vụ. Đọc ngay để biết thêm chi tiết
Đất thương mại, dịch vụ hiện nay được phân chia gồm hai loại:
(i) Đất được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất từ việc thu hồi để xây dựng các dự án và đất đấu thầu ở các khu vực như chợ, bến xe.
(ii) Đất thương mại dịch vụ 5%,7% hay 10%. Đây là loại đất phụ thuộc vào tỉ lệ giao đất và bồi thường của Nhà nước cho người dân bị thu hồi.
Đất thương mại dịch vụ là loại đất được Nhà nước cho phép sử dụng lâu dài, nhằm xây dựng các cơ sở hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất, pháp luật đất đai hiện hành cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở khi đáp ứng các điều kiện và quy định của pháp luật.
Hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở đất bao gồm:
Thứ nhất, Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
------------------------
..., ngày..... tháng .....năm ....
ĐƠN XIN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Kính gửi: Ủy ban nhân dân (1) ...................
1. Người xin chuyển mục đích sử dụng đất (2) …………..........................................................................
.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
2. Địa chỉ/trụ sở chính:..............................................................................................
3. Địa chỉ liên hệ:................................................................................................
4. Địa điểm khu đất:......................................................................................
5. Diện tích (m2):..........................................................................................
6. Để sử dụng vào mục đích: (3)..................................................................................
7. Thời hạn sử dụng:………………………………………..........…………..
8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;
Các cam kết khác (nếu có)......................................................................................
.........................................................................................
Người làm đơn (ký và ghi rõ họ tên) |
Trong đó:
(1) Ghi rõ tên UBND của cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
(2) Ghi rõ thông tin về:
(i) Họ và tên đầy đủ của cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình hoặc cá nhân đại diện cho tổ chức;
(ii) Thông tin về cá nhân (số CMND/CCCD/hộ chiếu, ngày/tháng/năm cấp, cơ quan cấp);
(iii) Thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…)
(3) Trường hợp đã được cấp văn bản chấp thuận đầu tư hay giấy chứng nhận đầu tư, người làm đơn cần ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư.
Thứ hai, một trong số các giấy tờ sau:
(i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp
(ii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do cơ quan có thẩm quyền cấp
(iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thủ tục chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở bao gồm các bước sau:
Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở theo mẫu trên.
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Nộp hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhận phiếu hẹn trả kết quả
(i) Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
(ii) Nhận Phiếu hẹn trả kết quả.
Trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trên thuộc về cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương. Nội dung thẩm tra bao gồm một số công việc như: xác minh về mặt thực địa của thửa đất, xác minh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất;...
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi trên cần thực hiện việc nộp nghĩa vụ tài chính đất, nộp Thuế đất,...và nộp lại các giấy tờ minh chứng như hóa đơn,... cho cơ quan tài nguyên môi trường.
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Phòng tài nguyên môi trường ra văn bản trình Ủy ban nhân dân cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét và ra quyết định cho phép chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở theo nhu cầu người sử dụng đất, ký tên xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích;
Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền cập nhật cơ sở dữ liệu về đất đai trên phương tiện lưu trữ và thay đổi thông tin trong hồ sơ địa chính.
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Cơ quan có thẩm quyền trả kết quả cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Là việc người sử dụng đất kết hợp giữa hai nhu cầu sử dụng đất khác nhau - ở và thương mại dịch vụ trên cùng một thửa đất.
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất luôn được đề cao là việc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất - Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013.
Pháp luật hiện hành quy định chỉ đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà ở. Vì vậy, trường hợp người sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở trên loại đất này thì phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Biện pháp được áp dụng lúc này là phạt tiền và trả lại hiện trạng ban đầu - buộc tháo dỡ nhà ở.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất thương mại dịch vụ được xếp vào một trong những loại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo quy định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT do Bộ tài nguyên và Môi trường ban hành, đất thương mại dịch vụ có ký hiệu là TMD.
Bên cạnh đó, một số kí hiệu khác cũng được quy định tại Thông tư trên như: LUC - Đất chuyên trồng lúa nước, SKC - Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, DGT - Đất giao thông,...
Để trả lời câu hỏi trên, chúng ta cần nắm rõ các quy định về thời hạn sử dụng của loại đất này theo pháp luật hiện hành.
Thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay được phân chia thành hai hình thức, bao gồm:
(i) Đất được cho phép sử dụng ổn định lâu dài;
(ii) Đất sử dụng có thời hạn.
Trong đó đất thương mại dịch vụ được xác định là loại đất sử dụng có thời hạn xác định.
Cụ thể theo quy định tại Luật Đất đai 2013, với đất thương mại dịch vụ do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng thì thời hạn sử dụng đất trong trường hợp trên là không quá 50 năm - Khoản 3 Điều 126
Tuy nhiên, với các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn nhưng có quá trình thu hồi vốn của dự án chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực nhưng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất được ưu đãi hơn, tuy nhiên không quá 70 năm.
Xem thêm nội dung: Cách tính thuế đất ở hàng năm theo quy định
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa không?
Theo pháp luật hiện hành, để được tách thửa thì thửa đất muốn tách phải đáp ứng hai điều kiện sau:
Thứ nhất, diện tích thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó, khi người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có nhu cầu xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì người sử dụng đất được phép tách thửa với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới theo nhu cầu của người sử dụng đất.
Thứ hai, không thuộc các trường hợp pháp luật không cho phép tách thửa.
Theo quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của pháp luật hiện hành, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng địa phương chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật đất đai. - Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013
Bên cạnh đó, nếu địa phương đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch đó, được tiếp tục thực hiện các quyền của mình nhưng không được xây dựng công trình mới, nhà ở mới hoặc trồng cây lâu năm. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa công trình hiện có hay nhà ở,... thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, trường hợp thửa đất xin tách thửa đã có văn bản về chủ trương thu hồi đất, quyết định thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định thì cũng không được tách thửa.
Theo đó, nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên, người sử dụng đất có thể được phép tách thửa. Điều này phụ thuộc phần lớn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương cụ thể.
Ngoài ra, bạn đọc có thể tham khảo một số bài viết khác liên quan đến Luật đất đai
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm