Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – Những lưu ý cơ bản

0
175
Đánh giá

Tặng cho quyền sử dụng đất thuộc trường hợp tặng cho bất động sản được quy định tại Điều 459 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Việc tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. 

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư Nguyễn Thị Yến – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài Tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Điều kiện đối tượng của hợp đồng

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện được khi người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải trong thời hạn sử dụng đất. 

Ngoài ra, trường hợp người nhận thừa kế là người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 3 Khoản 186 Luật Đất đai năm 2013).

Ngoài ra, nếu người nhận thừa kế quyền sử dụng đất có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận) thì cũng có thể thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. 

Điều kiện về hình thức của hợp đồng

Không giống các loại hợp đồng khác có thể lựa chọn hình thức thực hiện, hợp đồng tặng cho bất động sản, đặc biệt là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất “phải được lập thành văn bản”. Việc lập thành văn bản là cơ sở pháp lý quan trọng chứng minh cho sự kiện pháp lý đã có việc tặng cho quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở việc lập thành văn bản thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa có đủ điều kiện về hình thức. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản tại các tổ chức hành nghề công chứng hay Ủy ban nhân dân cấp xã. Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014.

Ở Việt Nam, thường tại các Văn phòng công chứng thường tiến hành luôn cả hai hoạt động là soạn thảo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hoạt động công chứng hợp đồng.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Đối với hợp đồng tặng cho tài sản là bất động không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Tuy nhiên, nếu đối tượng hợp đồng là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm đăng ký.

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, sau khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013:

” … Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; …”

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 còn quy định thêm: trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Xử phạt trong trường hợp không thực hiện thủ tục đăng ký biến động

Nếu trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định tặng cho mà người sử dụng đất không thực hiện thủ tục đăng ký đất đai tại khu vực nông thôn thì sẽ bị xử phạt như sau:

” … 2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.” 

(Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai) 

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn