Giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số thực trạng điển hình

Bởi Trần Thu Thủy - 20/12/2019
view 511
comment-forum-solid 0
Thế chấp quyền sử dụng đất có thể coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng, thông qua đó đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Chính vì vậy, đối với người sử dụng đất, đây là quyền có ý nghĩa quan trọng bậc nhất đối với họ.

Thực trạng chủ thể của thành viên hộ gia đình trong giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng

Tại các tổ chức hành nghề công chứng và uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn, việc xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình chưa đồng bộ và thống nhất. Do các nguyên nhân chủ yếu, đó là hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, tổ chức tín dụng có nhiều thay đổi mà các công chứng viên, cán bộ tư pháp chứng thực không nắm bắt kịp; mặt khác do phong tục, tập quán tồn tại lâu đời ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành vi của công chứng viên, cán bộ tư pháp thực hiện quyền công chứng.

Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật dân sự, khi giải quyết các vụ việc dân sự, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp phải áp dụng các quy định của pháp luật dân sự đang có hiệu lực. Trường hợp pháp luật không quy định hoặc các bên có thỏa thuận thì áp dụng tập quán để xử lý các vấn đề liên quan. Tuy nhiên, khi công chứng, chứng thực các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung, của hộ gia đình, một số công chứng viên, đặc biệt là cán bộ tư pháp tại UBND xã, phường, thị trấn lại áp dụng tập quán, tập tục, phong tục và văn bản pháp luật cũ để xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình.

Theo tập quán của nhân dân ta tại các vùng nông thôn Việt Nam, khi con gái lấy chồng, về nhà chồng thì họ cho rằng những người này không còn quyền lợi ở gia đình cha mẹ đẻ; hoặc các con đã thành niên thoát ly khỏi gia đình cũng không còn quyền lợi trong gia đình.

Luật sư tư vấn pháp luật Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 19006198

Pháp luật về đất đai và dân sự hiện nay có sự thay đổi căn bản về  chủ thể của các thành viên hộ gia đình trong việc thừa kế và định đoạt quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Do không nắm bắt được sự thay đổi đó, cho nên một số tổ chức hành nghề công chứng và UBND xã, phường, thị trấn đã xác định thành viên có quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ là những người hiện đang có tên trong hộ khẩu của gia đình và họ điềm nhiên áp đặt quan điểm rằng, tất cả những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là đồng sở hữu.

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành, vấn đề xác định tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa có sự thay đổi, đó là căn cứ vào số thành viên của hộ gia đình được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, kể cả những thành viên đã tách hộ chuyển đi cư trú ở nơi khác. Việc xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình dựa trên những căn cứ sau:

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và không hạn chế chủ thể được thừa kế quyền sử dụng đất, kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Điểm đ, khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Pháp luật không hạn chế các chủ thể thừa kế và để lại thừa kế các loại quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các thành viên trong hộ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thì có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên. Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT: “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Tuy nhiên, tại Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 lại có quy định:

“Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ 6 tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”.

Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ, cho nên khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các thành viên của hộ phải ký vào văn bản hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp vì lý do nào đó mà thành viên trong hộ không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thì cần phải làm văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết trong lĩnh vực hình sự (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.

TVQuản trị viênQuản trị viên

Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm

Trả lời.
Thông tin người gửi
Bình luận
Nhấn vào đây để đánh giá
024 66 527 527
0.28400 sec| 1010.367 kb