Những lưu ý về đất nông nghiệp xen kẹt

0
521
5/5 - (11 bình chọn)

Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan không có quy định, định nghĩa về đất nông nghiệp ‘xen kẹt’ nhưng loại đất này lại được sử dụng rộng rãi. Bài viết dưới đây chia sẻ về những lưu ý khi cấp Giấy chứng nhận, chuyển nhượng (mua bán), chuyển mục đích sử dụng đất đối với loại đất trên.

Luật gia Nguyễn Thị Mai – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900.6198

– Đất nông nghiệp xen kẹt là gì?

Có thể hiểu, đất nông nghiệp xen kẹt gồm có 3 loại sau:

(1). Đất vườn, ao liền kề với đất ở; hình thành do quá trình cấp Giấy chứng nhận cấp thiếu diện tích đất trên hoặc hộ gia đình, cá nhân được công nhận diện tích đất nhiều hơn hạn mức công nhận đất ở.

(2). Đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; hình thành do trước sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị mới, các dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra các khu đất xen kẹt.

(3). Đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.

– Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho đất nông nghiệp xen kẹt

Đối với trường hợp có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai, được hướng dẫn bởi Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 17 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Khi có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, nếu đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và người sử dụng đất thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp này, thường rất khó để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi người sử dụng đất thường không đáp ứng được những điều kiện sau:

+ Đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng,…

+ Hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện.

Tuy nhiên, người sử dụng đất nên nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để được hướng dẫn, trả lời bằng văn bản về tính pháp lý của thửa đất và những vướng mắc khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất.

– Lưu ý khi chuyển nhượng (mua bán) đất nông nghiệp xen kẹt

Thông thường những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng (mua bán) thường thông qua hình thức viết tay.

Do đó, khi mua bán (chuyển nhượng) cần lưu ý những nội dung sau:

  • Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
  • Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
  • Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.

Xem chi tiết tại: Mua bán đất không công chứng có giá trị không?

– Quy định về chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp xen kẹt

Nếu có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở: Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:

1. Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

Trường hợp áp dụng:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

Trường hợp áp dụng: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

Trên đây chỉ là quy định về cách tính tiền sử dụng đất, để biết rõ số tiền phải nộp thì phải có các dữ liệu quy định về cách tính tiền sử dụng đất (như phần trên) và phải biết rõ tiền sử dụng đất từng loại đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

– Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật đất đai được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

Xem thêm: Bị thu hồi đất nông nghiệp ven sông thì có được Nhà nước bồi thường về đất?

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây