Phân biệt giao dịch về nhà ở với giao dịch về đất đai

Bởi Trần Thu Thủy - 16/12/2019
view 482
comment-forum-solid 0
Theo quy định tại khoản 1 điều 3 luật nhà ở thì nhà ở không phải chỉ là công trình để ở mà còn bao gồm cả công trình “phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Đất ở là một bộ phận của nhà ở. Do đó, giao dịch về nhà ở bao gồm cả đất ở; không thể xác định chỉ có phần công trình kiến trúc thuộc giao dịch về nhà ở còn đất ở lại thuộc giao dịch về quyền sử dụng đất.

Trường hợp có các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 điều 100 luật đất đai và diện tích đất ở được xác định theo các giấy tờ đó.

Đất ở là một bộ phận của nhà ở (nhà ở bao gồm phần công trình xây dựng để ở, công trình xây dựng để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, và phần đất ở gắn liền các công trình này). Vì vậy, giao dịch về đất ở thuộc về giao dịch về nhà ở, phải áp dụng pháp luật về nhà ở đối với đất ở.

Trong trường hợp đối tượng của giao dịch đã có các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 điều 100 luật đất đai và diện tích đất ở đã được nêu trong các giấy tờ này thì đất ở được xác định theo các giấy tờ đó. Phần đất ở đã được xác định theo giấy chứng nhận thuộc giao dịch về nhà ở, phần đất ngoài phạm vi đất ở không thuộc giao dịch về nhà ở mà thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai.

Giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 Điều 100 Luật Đất đai là một trong những tiêu chí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó đều kèm theo điều kiện là “không có tranh chấp”. Tuy nhiên, nay sử dụng danh mục các giấy tờ nêu trên để xác định đất ở khi giải quyết tranh chấp thì không thể đòi hỏi phải có tiêu chí “không có tranh chấp”.

Cần lưu ý là đất ở còn bao gồm cả vườn, ao trong cùng một thửa đất (khái niệm về đất ở tại nông thôn – khoản 1 Điều 143, đất ở tại đô thị – khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai). Việc xác định vườn, ao thuộc đất ở căn cứ vào quy định tại Điều 103 Luật Đất đai.

Trường hợp có các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 điều 100 luật đất đai nhưng chưa xác định rõ diện tích đất ở trong các giấy tờ này.

Việc xác định đất ở (bao gồm cả vườn, ao) trong trường hợp có giấy tờ mà thông tin về đất ở trong giấy tờ không rõ, được xác định theo thời gian đã sử dụng, cụ thể như sau:

Thửa đất có vườn, ao được hình thành trước 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980) thì đất ở được công nhận không quá 5 lần hạn mức giao đất ở (khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai).

Thửa đất có vườn, ao được hình thành từ sau 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 (Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) thì chỉ được công nhận diện tích đất ở bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương (khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai). Cần lưu ý là “hạn mức công nhận” đất ở do UBND cấp tỉnh quy định, khác với “hạn mức giao” đất ở cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai.

Luật sư tư vấn pháp luật hình sự – Tổng đài tư vấn (24/7): 19006198

Trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai

Trường hợp này là trường hợp quy định tại khoản 5 điều 103 luật đất đai và điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

Việc xác định diện tích đất ở được quy định căn cứ việc sử dụng ổn định trước hay sau ngày 15/10/1993 (luật đất đai năm 1993 có hiệu lực), cụ thể là:

Sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993: Diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại Khoản 4 Điều 103, tức là theo “hạn mức công nhận đất ở”.

Sử dụng ổn định kể từ 15/10/1993: Diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144, tức là theo “hạn mức giao đất ở”.

Một số trường hợp đặc biệt:

Trường hợp thửa đất có nhà ở có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở thì vẫn được xác định diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống (điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó (khoản 3 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, sử dụng đất ổn định từ trước 15/10/1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó (khoản 3 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Cần lưu ý là điều kiện chung quy định cho các trường hợp quy định tại điều 20 là việc sử dụng đất ổn định và không vi phạm pháp luật đất đai. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định được quy định tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết trong lĩnh vực hình sự (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.

TVQuản trị viênQuản trị viên

Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm

Trả lời.
Thông tin người gửi
Bình luận
Nhấn vào đây để đánh giá
024 66 527 527
0.17314 sec| 1005.758 kb