Quyền đối với bất động sản liền kề

0
238
Đánh giá

Quyền đối với bất động sản liền kề được pháp luật dân sự quy định là một quyền khác đối với tài sản. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp về Quyền đối với bất động sản liền kề.

Quyền đối với bất động sản liền kề
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật dân sự, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là trong bất động sản, có nhiều trường hợp chủ sở hữu phải sử dụng Bất động sản liền kề không thuộc sở hữu của mình thì mới có thể tiến hành khai thác được tối đa công dụng của tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Điều 245 Bộ luật Dân sự đã quy định Quyền đối với Bất động sản liền kề là quyền được thực hiện dựa trên một Bất động sản (Bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc thực hiện khai thác một Bất động sản khác đang thuộc quyền sở hữu của người khác (Bất động sản hưởng quyền).

Xem thêm về Quyền khác đối với tài sản

Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề

Điều 245 Bộ luật Dân sự đã quy định cụ thể: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện dựa trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.

Quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm:

(i) Quyền về lối đi qua: Chủ sở hữu bất động sản ở trong hoặc bị vây bao bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lí nhất ra đường công cộng, về nguyên tắc chung, người được dành lối đi sẽ phải tiến hành đền bù cho chủ sờ hữu bất động sản liền kề với số tiền tương ứng với giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi đã có thỏa thuận khác giữa các bên. Việc mở lối đi sẽ do các bên thoả thuận với nhau nhưng phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và tránh gây phiền hà cho các bên. Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong. Phần này được coi là lối đi chung và sẽ không có các khoản đền bù.

(ii) Quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc: Trong điều kiện kinh tế – xã hội phát triển như hiện nay thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần. Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải thiết kế một cách hợp lí, bảo đảm được sự an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu.

(iii) Quyền về cấp thoát nước: Đối với cuộc sống sinh hoạt hàng ngày, nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thải là vấn đề quan trọng thiết yếu. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu cũng phải có sự thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, bảo đảm cảnh quan và vệ sinh môi trường. Khi lắp đặt ống dẫn, cống hoặc khơi rãnh phải bảo đảm hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

(iv) Quyền về nước tưới, tiêu nước: Đây được coi là nhu cầu cấp thiết trong việc canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện trong việc tưới, tiêu.

Ngoài quyền sử dụng hạn chế bất động sản, người chiếm hữu bất hợp pháp được pháp luật bảo vệ nếu giao dịch dân sự trở nên vô hiệu. Trong một số trường hợp, tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay khi giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn còn hiệu lực. Người thứ ba còn có quyền yêu cầu người đã xác lập giao dịch với mình phải tiến hành bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị tịch thu sang quỹ nhà nước hoặc phải trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó.

Chủ sở hữu còn có quyền sở hữu đối với các mốc giới ngăn cách bất động sản. Quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu chung nếu được xây dựng hoặc tạo lập ttên đất thuộc quyền sử dụng chung. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và ttên đất thuộc quyền sử dụng của người đó thì nó sẽ không thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì những chủ sở hữu bất động sản liền kề không được hỗ trợ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi các bên đã có thoả thuận và đồng ý.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể bị chấm dứt khi các chủ sở hữu nhập làm một hoặc không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải mang trong mình nghĩa vụ đối với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho Nhà nước cho xã hội, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước và xã hội.

Ngoài ra, trong quá trình sinh sống, để không làm ảnh hưởng đến những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, chủ sở hữu nhà ở còn phải có nghĩa vụ trong việc xây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước (Điều 250, 251 Bộ luật dân sự).

(i) Đối với nước mưa: Không được để nước mưa từ mái nhà của mình chảy xuống bất động sản liền kề, trừ khi hai bên có thoả thuận và thống nhất trước đó.

(ii) Đối với nước thải: Phải làm cổng ngầm hoặc rãnh thoát để đưa ra nơi quy định. Không được để nước thải chảy tràn sang bất động sản của người khác, ra nơi sinh hoạt công cộng gây nên tình trạng ô nhiễm môi trường.

Trong quá trình xây dựng, chủ sở hữu nhà xây dựng sau còn bị hạn chế quyền cửa ra vào, cửa sổ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có nghĩa là trong những điều kiện nhất định, người xây dựng sau phải thiết kế cửa ra vào sao cho không nhìn thẳng vào cửa ra vào của nhà đối diện, trừ trường hợp đã có sự thỏa thuận giữa hai bên.

Xem thêm thông tin về Quyền hưởng dụng

Ranh giới giữa các bất động sản

Ranh giới giữa các bất động sản đã được Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể tại điều 175. Bộ luật ghi nhận ranh giới giữa các bất động sản có thể được xác định dựa theo sự thỏa thuận giữa các bên và theo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định. Ranh giới giữa các bất động sản cũng có thể được xác định dựa theo tập quán hoặc theo ranh giới đã được tồn tại trong thời gian từ 30 năm trở lên nhưng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện là không tranh chấp. Luật cũng đã quy định trong mọi trường hợp người sử dụng bất động sản không được phép thực hiện các hành vi như lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản với nhau. Quy định cụ thể như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, ranh giới giữa các bất động sản có thể được thành lập thông qua một số hình thức: thỏa thuận, dựa theo ranh giới đã tồn tại từ đủ 30 năm trở lên hoặc theo quyết định của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật đã ban hành về tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản.

Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Mốc giới được sử dụng làm ngăn cách giữa các bất động sản cũng được Bộ luật dân sự quy định tại điều 176 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, mốc giới có thể là cột mốc, hàng rào, tường ngăn. Cụ thể, quy định về mốc giới được dùng làm ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

  1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
  1. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

  1. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Để có cái nhìn tổng quát hơn về vấn đề, mời bạn đọc tìm hiểu thêm tại Pháp trị

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn