Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

0
31
Đánh giá

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Người dân có thể có được quyền sử dụng đất dưới nhiều hình thức, trong đó nhận tặng cho là hình thức khá phổ biến, đặc biệt trong mối quan hệ gia đình. Vậy quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào?

Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
       Bài viết được thực hiện bởi: Trần Hồng Sơn – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại tặng cho tài sản, theo đó các bên thỏa thuận thống nhất về việc tặng cho tài sản trên.

Khi đã thống nhất về việc tặng cho, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho đền bù lại cho mình bất cứ tài sản nào tương ứng với giá trị tài sản tặng cho, còn bên được tặng cho phải đồng ý nhận tặng cho.

Tuy nhiên, không phải mọi thỏa thuận về việc tặng cho của các bên đều được nhà nước và pháp luật công nhận. Mà sự thỏa thuận đó phải có sự chấp thuận của Nhà nước thông qua thủ tục hành chính với các điều kiện nhất định.

Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Quyền tặng cho quyền sử dụng đất được ghi nhận lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 2003. Tiếp tục kế thừa tinh thần đó, Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền…. tặng cho” khi có đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ hai trường hợp sau:

(i) Được nhận tài sản thừa kế là quyền được sử dụng đất nhưng không được cấp giấy chứng nhận do là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, họ vẫn được quyền tặng cho  sản trên.- Khoản 3 Điều 186 

(ii) Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hoặc trường hợp nhận thừa kế tài sản trên đã đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận nhưng chưa có giấy chứng nhận – Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013

Thứ hai, đất đang không có tranh chấp – Khoản 2 Điều 188

Thứ ba, quyền được sử dụng đất của người tặng cho không bị kê biên để bảo đảm thi hành án – Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Thứ tư, người sử đụng đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất – Khoản 4 Điều 188.

Trường hợp không được tặng cho quyền sử dụng đất

Hiến pháp 2013 ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đứng ra quản lý. Vì vậy, việc sử dụng đất phải thực hiện theo các quy định mà pháp luật đã đặt ra cũng như không được vi phạm những gì mà pháp luật cấm, không cho phép. Liên quan đến vấn đề trên, pháp luật có quy định trường hợp nào không được tặng cho quyền được sử dụng đất không?

(i) Đối với người tặng cho: nếu vi phạm các điều kiện về tặng cho quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, việc tặng cho tài sản trên sẽ không được công nhận.

(ii) Đối với người được tặng cho (nhận tặng cho), Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định bốn trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó có ba trường hợp không được nhận tặng cho, bao gồm:

Thứ nhất, người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1, 2, 3, 4, 6, 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo,… không được nhận tặng cho quyền được sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền được sử dụng đất.

Thứ hai, cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận tặng cho đất trồng lúa. Bởi với đất trồng lúa, việc sử dụng không thường xuyên, không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục sẽ bị thu hồi.

Thứ ba, cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, thuộc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng hoặc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, nếu không sinh sống trong khu vực trên.

Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Khác với tặng cho thông thường, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, bên tặng cho còn yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi họ tặng cho.

Theo đó, nghĩa vụ mà bên nhận tặng cho thực hiện không mang lại lợi ích tương đương cho bên tặng bởi nếu tương đương thì bản chất của thỏa thuận trên không còn là tặng cho mà có thể là mua bán, trao đổi,…

Các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện được quy định tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013. Bên cạnh đó, về cơ bản điều kiện tặng cho do các bên thỏa thuận để được công nhận phải không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội.

Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất

Việc tặng cho tài sản thông thường như điện thoại, sách vở, quần áo,… do các bên tự thỏa thuận về hình thức. Tuy nhiên, với việc tặng cho tài sản là bất động sản, pháp luật quy định hợp đồng tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định về hồ sơ công chứng. Các giấy tờ được quy định bao gồm:

(i) Phiếu yêu cầu công chứng của người có nhu cầu;

(ii) Dự thảo hợp đồng tặng cho do các bên soạn trước; hoặc có thể ra tổ chức công chứng và đề nghị soạn thảo hợp đồng tặng cho;

Xem thêm nội dung: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

(iii) Bản sao giấy tờ tùy thân bao gồm chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu, sổ hộ khẩu của các bên;

(iv) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là bên tặng cho;

(v) Bản sao một số giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho như:

  • Các giấy tờ xác nhận về tình trạng hôn nhân: giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; quyết định ly hôn; tờ khai đăng ký kết hôn tại Uỷ ban nhân dân xã nơi đăng ký kết hôn,…
  • Giấy tờ minh chứng nguồn gốc tài sản riêng như: di chúc hợp pháp, văn bản ghi nhận sự thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung,…

(vi) Văn bản cam kết xác nhận đối tượng tặng cho là có thật của các bên.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Bước 1: Công chứng hồ sơ

mẫu di chúc thừa kế mới nhất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực được nêu trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Công chứng hồ sơ tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất tặng cho.

B­ước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Nếu không thuộc các trường hợp không phải đóng các loại thuế, phí trên như: tặng cho giữa cha mẹ với con, anh chị em ruột với nhau,…

Có thể bạn quan tâm: Tặng cho quyền sử dụng đất trong gia đình

Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
         Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực được nêu trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Bước 3: Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật nêu trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất, trong thời hạn 30 ngày phải đăng ký biến động đất đai. Thời hạn được tính kể từ ngày quyết định tặng cho.

Theo đó, khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi tặng cho được thực hiện theo như sau:

Đầu tiên, chuẩn bị và nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Bao gồm:

(i) Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

(ii) Hợp đồng tặng cho;

Xem thêm nội dung: Mẫu giấy tặng cho quyền sử dụng đất

(iii) Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

(iv) Văn bản đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực.

Cơ quan tiếp nhận:

(i) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

(ii) Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Tiếp theo cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý ban đầu. Sau đó giải quyết hồ sơ và trả kết quả cho người yêu cầu.

Thời gian trả kết quả không quá ba ngày làm việc tính từ ngày có kết quả giải quyết.

Một số câu hỏi về tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế?

Thuế là khoản trích nộp bằng tiền, mang tính bắt buộc, do tổ chức, cá nhân nộp cho Nhà nước khi đủ những điều kiện nhất định. Liên quan đến việc tặng cho trên, pháp luật quy định một số loại thuế mà người được lợi từ việc tặng cho phải nộp bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp tặng cho không phải nộp thuế. Cụ thể:

Đối với lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 10 điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính và Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ thì những trường hợp tặng cho giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; anh, chị, em ruột với nhau;… sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

Đối với thuế thu nhập cá nhân

Các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo nội dung quy định trên, thu nhập từ việc tặng cho tài sản trên giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; ông nội, bà nội với cháu nội; anh chị em ruột với nhau;… sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Tìm hiểu thêm về nội dung có liên quan tại bài viết: Thuế đất

Tặng cho quyền sử dụng đất cho người nước ngoài được không?

Để trả lời câu hỏi trên, cần hiểu người nước ngoài là gì và địa vị pháp lý của người nước ngoài theo quy định của pháp luật đất đai như thế nào?

Theo Luật quốc tịch Việt Nam năm 2014 thì người nước ngoài là “người có quốc tịch nước ngoài hoặc người không quốc tịch tạm trú hoặc thường trú tại Việt Nam.”

 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất. Theo quy định trên, người sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam không bao gồm người nước ngoài.

Như vậy pháp luật hiện hành không cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Vì vậy, người nước ngoài không được nhận tặng cho tài sản trên.

Tặng cho quyền sử dụng đất cho người chưa thành niên được không?

Người chưa thành niên theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu là “…người chưa đủ mười tám tuổi” – Khoản 1 Điều 21. Cũng theo nội dung quy định tại điều luật trên, những giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản với người chưa thành niên phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Người đại diện theo pháp luật bao gồm: cha mẹ với con,…. Vì vậy, nếu tài sản tặng cho thuộc sở hữu chung của cả hai vợ chồng thì không thể thực hiện việc tặng cho con mình bởi cha mẹ không thể vừa là bên đại diện, vừa là bên tặng cho.

Trường hợp tài sản thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng, thì việc tặng cho có thể được tiến hành. Khi đó, một trong hai người vợ hoặc chồng sẽ là bên tặng cho, người còn lại là đại diện theo pháp luật của con – bên nhận tặng cho.

Ngoài ra, bạn đọc có thể tham khảo một số bài viết liên quan đến lĩnh vực trên tại Luật đất đai

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.