Những thông tin cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai

Tính phức tạp, gay gắt của tranh chấp về đất đai không chỉ dừng lại ở khía cạnh tranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, thậm chí còn mang tính chính trị, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu của pháp luật đất đai.

Bài viết được thực hiện bởi: Luật gia Nguyễn Bích Phượng – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Giải quyết tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tính phức tạp, gay gắt của tranh chấp về đất đai không chỉ dừng lại ở khía cạnh tranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, thậm chí còn mang tính chính trị, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Vì vậy, giải quyết tranh chấp về đất đai là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu của pháp luật đất đai.

Giải quyết tranh chấp về đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp về đất đai

Việc giải quyết tranh chấp cần được tuân thủ 3 nguyên tắc cơ bản như sau:

(i) Thứ nhất, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

(ii) Thứ hai, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân.

(iii) Thứ ba, việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai theo pháp luật quy định cũng rất đa dạng. Tùy thuộc vào cách thức giải quyết tranh chấp đất đai mà thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cũng sẽ có sự khác biệt

Pháp luật đất đai quy định nhiều cách giải quyết tranh chấp đất đai gồm tự hòa giải, bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Tham khảo các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai Tại đây.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

(i) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

(ii) Biên bản hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã

(iii) Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan;

(iv) Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;

(v) Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

(vi) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

(vii) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành;

(viii) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai

Tự hòa giải

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 khi các bên xảy ra tranh chấp thì: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở

Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính (hòa giải cơ sở)

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Sau khi các bên có tranh chấp mà không tự mình hòa giải được thì sẽ gửi yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân các cấp  để tiến hành tiếp tục hòa giải

Hòa giải tranh chấp đất đai ở Uỷ ban nhân dân cấp xã sẽ xảy tra 1 trong 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai)

(i) Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

(ii) Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.

Lưu ý : Sau khi có văn bản hòa giải thành thì các chủ thể có quyền làm đơn để Tòa án công nhận hòa giải thành ngoài tòa án

Trường hợp 2: Hòa giải không thành

Hòa giải không thành nếu muốn giải quyết việc tranh chấp thì theo 02 hướng sau:

(i) Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự.

(ii) Trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết

Giải quyết tranh chấp đất đai theo con đường tố tụng dân sự

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Khi các bên có tranh chấp không hòa giải cơ sở thành và một trong các bên có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết

(i) Theo quy định tại điểm c, Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì đối với tranh chấp đất đai các đương sự sẽ nộp đơn tại Tòa án nơi có đất để giải quyết. Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

(ii) Trình tự, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ được giải quyết theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự

Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai

(i) Thủ tục hòa giải tranh chấp về đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã: Được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

(ii) Thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh): Thời hạn giải quyết không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày; trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.

(iii) Giải quyết tranh chấp về đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương)

• Thời hạn giải quyết không quá 60 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày; trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

(iv) Giải quyết tranh chấp về đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Không quá 90 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.

(v) Giải quyết tranh chấp tại Tòa án:

Đưa vụ án tranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).

(i) Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;

(ii) Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, nếu vụ án không bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Án phí giải quyết tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 án phí về tranh chấp về đất đai được quy định như sau:

(i) Đối với tranh chấp về dân sự  không có giá ngạch (tranh chấp về đất đai): 300.000 đồng

(ii) Đối với tranh chấp về dân sự (tranh chấp về đất đai) có giá ngạch

• Từ 6.000.000 đồng trở xuống: 300.000 đồng
• Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng: 5% giá trị tài sản có tranh chấp
• Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng: 20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
• Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng: 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
• Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng: 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng
• Từ trên 4.000.000.000 đồng: 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng

Giải đáp thắc mắc tình huống giải quyết tranh chấp đất đai

Câu hỏi: Nên giải quyết tranh chấp về đất đai giữa hàng xóm không có giấy tờ bằng cách nào?

Trả lời:

Phương pháp tốt nhất để giải quyết vấn đề tranh chấp mà vẫn giữ được tình cảm láng giềng giữa bạn và gia đình hàng xóm là hai bên nên tự thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, nếu không thể tự thỏa thuận được thì bạn có thể nhờ sự can thiệp của chính quyền.

Đầu tiên là thủ tục hòa giải tại địa phương nơi xảy ra tranh chấp. Thủ tục hòa giải tại địa phương là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu việc hòa giải tranh chấp đất đai tại xã không thành, bạn có tiến hành các bước tiếp theo.

Câu hỏi: Giải quyết tranh chấp đất đai liền kề cần thủ tục gì?

Trả lời:

Tranh chấp đất đai về ranh giới liền kề là một dạng tranh chấp diễn ra rất phổ biến trong đời sống xã hội. Khi phát sinh tranh chấp đương sự phải trải qua một quá trình giải quyết theo trình tự, thủ tục mà luật định nhằm đạt được kết quả tốt nhất. Tuy nhiên, để giảm thiểu thời gian và công sức, khi phát sinh tranh chấp các đương sự nên ngồi lại và thỏa thuận dựa trên sự tự nguyện, tôn trọng quyền và lợi ích của nhau.

(i) Bước thứ nhất, các bên có thể tự hòa giải tranh chấp đất đai thông qua tự THỎA THUẬN, bàn bạc trên tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu không hòa giải được thì đương sự có quyền nộp đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã

(ii) Bước thứ hai, nếu tranh chấp đã được hòa giải nhưng không thành thì đương sự có quyền nộp đơn lên Ủy ban cấp huyện và cấp tỉnh để được giải quyết.

(iii) Bước thứ ba, trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh nếu Chủ tịch ủy ban cấp huyện giải quyết, hoặc Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường nếu Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh giải quyết.

(iv) Bước thứ tư, trong quá trình giải quyết tranh chấp ngay từ bước thứ hai, đương sự vẫn có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân để giải quyết theo quy định.

Câu hỏi: Tranh chấp đất đai về thừa kế quyền sử dụng đất có bắt buộc phải hòa giải không?

Trả lời:

Chỉ đối với những tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc thông qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Khi hòa giải không thành mới có thể tiến hành gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân. Nếu không qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất sẽ thuộc trường hợp trả lại đơn khởi kiện.

Còn đối với những tranh chấp khác, trong đó có tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà đương sự có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân để được giải quyết.

Trên thực tế còn rất nhiều trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến, để tìm hiểu mời quí vị tham khảo thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai trong một số trường hợp

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực đất đai (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.