Thủ tục sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế

Câu hỏi tư vấn:

Ông bà nội tôi có 3 người con, 2 trai một gái. Bố tôi là anh cả trong gia đình. Ông nội tôi mất năm 2008. Khi mất không để lại di chúc và gia đình chưa có bàn bạc, hay văn bản thống nhất gì về việc phân chia tài sản kế thừa. Bố tôi sau khi lập gia đinh, chuyển đến sinh sống ở địa phương khác. Chú tôi hiện lập gia đình và sinh sống cùng bà nội tôi trên mảnh đất mà ông nội tôi để lại. Gần đây chú tôi muốn mở rộng kinh doanh, cần một số vốn. Muốn bán một phần diện tích ông nội tôi để lại cho người khác, dưới hình thức là bà nội tôi trao tặng cho người đó, để giảm chi phí về làm sổ đỏ diện tích đất bán. Chú có hỏi qua ý kiến bố tôi, bố tôi có nói là đồng ý cho chú bán 1 phần diện tích chung nếu khó khăn. Do bố tôi ở xa, chú gửi mẫu giấy ủy quyền cho bố tôi với nội dung là do bố tôi ở xa, không trực tiếp ký vào văn bản nhận, phân chia di sản của ông nội tôi, nên bố tôi ủy quyền lại cho chú tôi ký thay vào văn bản phân chia di sản với nội dung là đồng ý nhượng toàn bộ phần mà bố tôi được hưởng từ ông nội tôi và tặng lại cho bà nội tôi. Tôi rất mong luật sư tư vấn giúp cho tôi là khi chưa có văn bản về phân chia tài sản thì chú tôi có thể bán phần tài sản chung đấy không? Và nếu nội dung giấy ủy quyền như trên thì là bố tôi trao tặng hoàn toàn quyền thừa kế của mình cho bà nội tôi không. Nếu có thể bán và chuyển nhượng thì thủ tục giấy tờ chú tôi, bố tôi và cô tôi cần làm là gì? Rất mong nhận được sự giúp đỡ từ luật sư.

Trả lời câu hỏi

Thứ nhất, về vấn đề thừa kế:

Trong trường hợp ông nội bạn mất vào năm 2008 nhưng không để lại di chúc thì phần tài sản thuộc sở hữu của ông nội bạn được chia thừa kế theo pháp luật.

- Căn cứ Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
2. a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
3. b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
4. c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
5. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
6. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Luật sư tư vấn pháp luật doanh nghiệp – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900.6198

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn theo hàng thừa kế thứ nhất có bà nội, bố bạn, chú bạn và cô bạn. Nếu không thuộc các trường hợp đặc biệt thì phần di sản thừa kế mà ông bạn để lại được chia đều thành 4 phần. Trong đó bố bạn được hưởng một phần tư di sản thừa kế của ông nội bạn để lại.

Thứ hai, về vấn đề uỷ quyền:

Trong trường hợp của bạn, theo thông tin bạn cung cấp, với nội dung của văn bản uỷ quyền mà chú bạn gửi cho bố bạn ký thì mục đích của văn bản uỷ quyền là bố bạn đồng ý uỷ quyền cho chú bạn ký thay vào văn bản khai nhận di sản thừa kế, nội dung của văn bản khai nhận di sản thừa kế là bố bạn đồng ý tặng cho toàn bộ phần di sản được hưởng cho bà nội bạn.

- Căn cứ Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng uỷ quyền như sau:

"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

- Căn cứ Điều 55  Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng uỷ quyền như sau:

"Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền."

- Căn cứ Điều 57 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản như sau:

"Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản."

- Căn cứ Điều 58 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng văn bản khai nhận di sản như sau:

"Điều 58. Công chứng văn bản khai nhận di sản

1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.
2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 57 của Luật này.
3. Chính phủ quy định chi tiết thủ tục niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản."

Trong trường hợp làm văn bản uỷ quyền cho chú bạn ký thay bố bạn trong văn bản khai nhận di sản thừa kế với nội dung tặng cho bà nội bạn toàn bộ phần di sản bố bạn được thừa kế thì hợp đồng uỷ quyền này cần phải được công chứng theo quy định tại Điều 55 Luật công chứng năm 2014 nêu trên. Sau khi đã làm hợp đồng uỷ quyền có công chứng về nội dung này thì gia đình bạn làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng và chú bạn ký thay bố bạn trong văn bản khai nhận di sản thừa kế này.

Thứ ba, về vấn đề tặng cho tài sản:

- Căn cứ Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

"Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận."

Như vậy, trong trường hợp sau khi đã phân chia di sản thừa kế và bà nội bạn muốn bán một phần mảnh đất này thuộc phần di sản bà bạn được hưởng thừa kế để cho chú bạn vốn kinh doanh thì phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, bà nội bạn muốn chuyển quyền sở hữu dưới hình thức tặng cho tài sản để giảm chi phí làm giấy chứng nhận quyền sở hữu phần đất muốn bán. Trong trường hợp này, bạn cần phải lưu ý, bản chất của hợp đồng tặng cho tài sản và hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu đất là hoàn toàn khác nhau. Nếu bạn làm thủ tục tặng cho tài sản để chuyển quyền sở hữu đất thì nếu xảy ra những tranh chấp không mong muốn về sau, bạn phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực hình sự (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.