Tranh chấp đất cho thuê được giải quyết như thế nào qua các thời kỳ?

Trong thời gian qua, TAND các cấp đã thụ lý giải quyết khá nhiều tranh chấp đất đai là đất cho thuê. Đa số các vụ án tranh chấp được các Tòa án giải quyết đúng pháp luật bảo đảm quyền lợi cho các bên đương sự. Bên cạnh đó, vẫn có một số vụ án phải xét xử đi, xét xử lại nhiều lần, chưa bảo đảm quyền lợi cho các bên đương sự, gây mất thời gian, công sức, tiền bạc không chỉ của các bên đương sự mà của cả các cơ quan nhà nước.

Các giai đoạn cụ thể

Đối với đất cho thuê trước ngày 15/10/1993 (ngày LĐĐ năm 1993 có hiệu lực pháp luật)

Đối với tranh chấp đòi đất cho thuê ở Miền Bắc áp dụng Luật Cải cách ruộng đất, ở Miền Nam áp dụng Quyết định của Hội đồng Chính phủ số 111/CP ngày 14/4/1977 về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía Nam và LĐĐ năm 1987 để giải quyết:

Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó, và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ấy cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho, v.v… ruộng đất được chia.”

Mục 6, 7 Phần I Chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị các tỉnh phía nam ban hành kèm theo Quyết định 111/CP quy định: “6. Nhà nước trực tiếp quản lý toàn bộ đất cho thuê không phân biệt diện tích nhiều hay ít và nói chung không bồi hoàn, trừ trường hợp đặc biệt; 7. Người đang thuê đất được phép sử dụng mà không được mua bán, chuyển dịch và phải tuân theo những quy định về quản lý nhà đất ở đô thị.”

Điều 53 LĐĐ năm 1987 quy định:

“Người nào mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô, huỷ hoại đất đai hoặc có hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai thì bị xử phạt hành chính bằng một hoặc nhiều hình thức sau đây:

1- Cảnh cáo;

2- Phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do việc vi phạm gây ra;

3- Tịch thu toàn bộ tiền mua bán đất;

4- Thu hồi phần đất sử dụng trái pháp luật.

Việc xử lý hành chính quy định trong Điều này do Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật.

Nếu hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử lý hành chính mà còn vi phạm thì bị xử phạt theo Bộ luật hình sự.”

Luật sư tư vấn pháp luật Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 19006198

Có thể thấy, giai đoạn này Nhà nước có thái độ cứng rắn, không chấp nhận việc cho thuê đất. Các quy định nêu trên của Nhà nước nhằm xóa bỏ quan hệ cho thuê đất.

Vì vậy, quan điểm của chúng tôi đối với những tranh chấp đất đai về đòi đất cho thuê mà quan hệ cho thuê xảy ra trước ngày 15/10/1993 mặc dù bên cho thuê có các giấy tờ chứng minh đất cho thuê là của mình cũng không được chấp nhận. Bên thuê đất được tiếp tục sử dụng và có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với nhà nước.

Đối với đất cho thuê từ ngày 15/10/1993 (ngày LĐĐ năm 1993 có hiệu lực pháp luật) đến ngày 01/7/2004 (ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực pháp luật)

Điều 78 LĐĐ năm 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê đất với thời hạn không được quá ba năm. Trường hợp đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê có thể dài hơn do Chính phủ quy định; người thuê đất phải sử dụng đúng mục đích.”

Theo quan điểm của chúng tôi, với quy định này thì chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản mới có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, còn những loại đất khác như đất ở, đất chuyên dùng thì không được cho thuê. Đồng thời, để hạn chế việc phát canh thu tô, BLDS năm 1995 đã quy định cụ thể điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: Hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, thiếu lao động, thiếu vốn; chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định.

Khi giải quyết tranh chấp đất đai về đòi lại đất cho thuê và quan hệ cho thuê trong thời kỳ này thì căn cứ vào LĐĐ năm 1993, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai trong thời kỳ này và BLDS năm 1995 để giải quyết.

Đối với trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu đòi đất cho thuê của nhưng quyết định cho bên thuê được sử dụng toàn bộ hay một phần diện tích đất đã thuê và thanh toán cho bên cho thuê giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích đất được sử dụng thì Tòa án phải xác định ranh giới đất mà các bên được sử dụng để làm căn cứ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành các thủ tục cấp GCNQSDĐ, điều chỉnh GCNQSDĐ hoặc giải quyết các quyền, nghĩa vụ cho họ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực hình sự (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.