Những điều cần biết về thu hồi đất theo quy định mới nhất

0
748

Phụ lục bài viết

5/5 - (5 bình chọn)

Căn cứ thu hồi đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013. Nhà nước được thu hồi đất trong 04 (bốn) trường hợp: vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế – xã hội hoặc vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Với bài viết sau đây, chúng tôi sẽ cung cấp tổng quan những vấn đề nổi bật nhất về thu hồi đất.

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư Nguyễn Hoài Thương – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Thu hồi đất là gì?

Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Thu hồi đất là trường hợp Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đang thuộc quyền sử dụng đất của người khác nếu người này có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất”.

Vậy nhà nước thu hồi đất trong trường hợp nào? Nhà nước chỉ được thực hiện việc thu hồi đất nếu trường hợp nhà nước thu hồi đất thuộc một trong những trường hợp mà pháp luật quy định. Nhà nước có thể thu hồi đất vì những mục đích khác nhau như: quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do có vi phạm pháp luật về đất đai…

Thẩm quyền thu hồi đất

Theo Điều 66 Luật đất đai năm 2013 quy định hai cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất cụ thể:

(i) Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp sau:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

(ii) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp sau:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này mà UBND cấp huyện có thẩm quyền.

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Ngoài ra, ngoại lệ cần chú ý cụ thể: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định thuộc thẩm quyền cả hai cơ quan thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Do đó, tính tới hiện tại luật hiện hành, chỉ có hai cơ quan trên có thẩm quyền thu hồi đất.

Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp nào

Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất cụ thể như sau:

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Việc thu hồi đất vì mục đích, quốc phòng, an ninh thường được xác định là thu hồi đất để thực hiện việc xây dựng, tạo dựng các công trình an ninh quốc phòng như nơi đóng quân, trụ sở làm việc của cơ quan công an, quân đội, hoặc xây dựng thành căn cứ quân sự, cảng, ga quân sự, hay kho tang của lực lượng vũ trang; hoặc xây dựng để dựng thành trường bắn, thao trường, khu thử nghiệm hoặc phá bỏ vũ khí quân sự, xây dựng nhà công vụ…. Các trường hợp này được quy định cụ thể tại Điều 61 Luật đất đai năm 2013.

Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội hoặc vì lợi ích quốc gia công cộng

Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, hoặc vì lợi ích quốc gia công cộng được hiểu là thu hồi đất để nhằm thực hiện các dự án xây dựng trụ sở cơ quan, công trình công cộng – dân sinh, khu đô thị, khu công nghiệp, hay các công trình giao thông, thủy lợi, điện lực…. và các dự án phát triển kinh tế – xã hội hoặc dự án công trình công cộng khác do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư, hoặc các dự án khác do Hội đồng nhân dân tỉnh chấp thuận. Các trường hợp này cũng được quy định cụ thể tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013.

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Người đang sử dụng đất có thể bị Nhà nước thu hồi đất nếu trong quá trình sử dụng đất có một trong các hành vi vi phạm quy định của luật đất đai được quy định tại Điều 64 Luật đất đai năm 2013, Điều 15, Điều 66, 100 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ nhất, sử dụng đất không đúng mục đích, dù đã bị xử phạt hành chính trước đó mà còn tái phạm.

Nội dung này thường được thể hiện ở việc người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cấp đất, cho thuê quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng vào một mục đích nhất định nhưng trên thực tế, người sử dụng đất cố tình sử dụng vào một mục đích khác hoàn toàn với mục đích sử dụng đất của loại đất đó. Hành vi này của người sử dụng đất được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.

Thứ hai, người sử dụng đất có hành vi cố ý hủy hoại đất.

Khoản 25 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Hủy hoại đất là hành vi tác động vào đất (như múc, xới, đào, san lấp…) làm biến dạng địa hình của đất, dẫn đến việc suy giảm chất lượng của đất, làm mất hoặc suy giảm khả năng sử dụng đất hoặc gây ô nhiễm nguồn tài nguyên đất. Khi người sử dụng đất hủy hoại đất nghĩa là họ không có nhu cầu sử dụng đất hay bảo vệ nguồn tài nguyên đất, trong khi đó, mặc dù đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị lớn nhưng lại không phải là vô hạn. Vậy nên trong trường hợp người sử dụng đất có hành vi cố ý hủy hoại đất, việc Nhà nước thu hồi phần đất này để sau đó giao lại cho người thực sự cần sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp.

Thứ ba, người sử dụng đất có hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù pháp luật không cho phép.

Nội dung này áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất mặc dù biết pháp luật không phép chuyển nhượng với phần đất ấy nhưng vẫn cố tình chuyển nhượng, tặng cho cho người khác. Trong đó, các trường hợp không được chuyển nhượng sẽ được xác định theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013.

Thứ tư, người sử dụng đất có hành vi thiếu trách nhiệm, để cho phần đất do mình quản lý bị lấn, chiếm.

Trường hợp này áp dụng đối với những người sử dụng đất đang được sử dụng phần đất mà Nhà nước giao để quản lý. Tuy nhiên, trong quá trình quản lý họ đã để cho người khác lấn, chiếm đất.

Trong đó, lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại đất.

Thu hồi đất do do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Việc quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp này được thực hiện khi có một trong các căn cứ theo quy định tại Điều 65 Luật đất đai năm 2013, cụ thể gồm các trường hợp:

(i) Người đang sử dụng đất tự nguyện trao trả đất lại cho Nhà nước (hay còn gọi là hiến đất).

(ii) Người sử dụng đất là cá nhân bị chết và không có người thừa kế; trường hợp người sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì bị giải thể, phá sản, không có nhu cầu sử dụng đất hoặc chuyển địa điểm kinh doanh.

(iii) Đất đang sử dụng nằm trong khu vực bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sụt lún, sạt lở, bị ảnh hưởng thiên tai là mối đe dọa tính mạng con người.

(iv) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng đã hết thời hạn sử dụng đất và không được gia hạn.

Để tìm hiểu thêm những căn cứ, trường hợp thu hồi đất cụ thể, xem thêm tại: Các trường hợp thu hồi đất mà người dân cần nắm rõ

Quy trình thu hồi đất cụ thể

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, thu hồi đất sẽ được Nhà nước thực hiện quy trình tương ứng với các loại trường hợp đó. Dưới đây, chúng tôi xin phép cung cấp các bước quy trình tổng quát khi nhà nước thu hồi đất:

Bước 1: Thông báo

quy định về thu hồi đất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất sẽ có thông báo thu hồi đất cụ thể.

Bước 2: Ra quyết định

quy định về thu hồi đất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Quyết định thu hồi đất là quyết định quan trọng trong bước này. Tùy từng trường hợp, từng đối cụ thể, quyết định thu hồi đất sẽ có tên gọi nội dung tương ứng.

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản hiện có trên đất 

quy định về thu hồi đất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Bước này cần sự phối hợp giữa người có thẩm quyền sử dụng đất và cơ quan nhà nước thực hiện nhiệm vụ kiểm kê tài sản.Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Bước 4: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

quy định về thu hồi đất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Các quy trình lên kế hoạch lập phương án, lấy ý kiến dựa vào các quy định của luật Đất đai hiện hành và các văn dưới luật liên quan.

Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

quy định về thu hồi đất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Quyết định sẽ được phổ biến và niêm yết công khai tại cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, quyết định sẽ được trao gửi đến tận tay đến từng người có đất bị thu hồi.

Bước 6: Tổ chức chi trả các chính sách của thu hồi đất.

quy định về thu hồi đất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai năm 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Tìm hiểu thêm về quy trình thu hồi đất cụ thể tại đây!

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở

Theo quy định tại Điều 79 Luật đất đai năm 2013, các đối tượng được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở rơi vào các trường hợp sau:

(i)Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

– Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

– Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

(ii) Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

(iii)Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Tìm hiểu thêm về tiền bồi thường, xem ngay tại: Tiền bồi thường thu hồi đất – quyền lợi của người dân

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Trường hợp 1: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

(i) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

(ii) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

(iii) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp 2: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

(i)Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

(ii) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

(iii)Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

Làm sao để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi, tìm hiểu tại: Làm sao để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất?

Bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Bồi thường hỗ trợ là hai chính sách riêng biệt khi nhà nước thu hồi đất. Tùy vào từng nguyên tắc, điều kiện cụ thể, Nhà nước sẽ áp dụng các căn cứ cụ thể để bồi thường hoặc hỗ trợ đến người sử dụng đất bị thu hồi đất.

Các nguyên tắc cụ thể khi Nhà nước thu hồi, xem thêm tại: Nguyên tắc và khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Hỗ trợ là một trong ba chính sách của Nhà nước khi thu hồi đất.

Theo khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

Các câu hỏi thường gặp về thu hồi đất

 Khi nào nhà nước thu hồi đất?

Nhà nước sẽ thu hồi đất khi thửa đất đó đáp ứng một trong các trường theo Luật định:

– Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

– Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai.

– Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

 Nhà nước có thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp hay không?

Chưa có quy định cụ thể về việc Nhà nước có thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp hay không. 

Tuy nhiên thực tế vẫn có trường hợp thu hồi đất của dân giao cho doanh nghiệp hoặc đất thu hồi giao cho doanh nghiệp vì mục đích phát triển kinh tế- xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do vậy, Nhà nước được thu hồi đất của dân giao cho doanh nghiệp.

Nhà nước có thu hồi đất thay doanh nghiệp hay không?

Tương tự như câu hỏi trên, chưa có quy định pháp luật cụ thể về vấn đề Nhà nước có thu hồi đất thay doanh nghiệp hay không. Đây vẫn được xem là một vấn đề gây tranh cãi và được đưa ra để thảo luận trong các kỳ họp sửa đổi pháp luật về luật đất đai.

Có trường hợp nào đặt biệt về hỗ trợ, bồi thường khi thu hồi đất hay không?

Theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2013, vẫn có các trường hợp cụ thể về hỗ trợ, bồi thường khi thu hồi đất.

(i) Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế – xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

(ii) Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.

(iii)Đối với trường hợp thu hồi quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 của Luật này thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ.

Tìm hiểu các thông tin liên quan về thu hồi đất, xem thêm:

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây