Vì bị hấp dẫn bởi giá cả và khát khao muốn có mảnh đất, căn nhà của riêng mình, nhiều người đã không ngần ngại dốc túi để mua một mảnh đất không có Sổ đỏ. Thực tế thì có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra khi mua đất không có sổ đỏ. Vậy rốt cuộc là đất không có Sổ đỏ được phép bán không?
Bài tư vấn pháp luật dân sự được thực hiện bởi: Luật gia Nguyễn Văn Hoàng – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:
(i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định nêu trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.
Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
Trong trường hợp hai bên vẫn quyết định mua bán đất không có Sổ đỏ thì thủ tục mua bán cụ thể gồm:
(i) Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.
(ii) Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
(iii) Sau ký hợp đồng xong xuôi, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.
Lưu ý: mọi thủ tục giấy tờ khác, các khoản tiền thuế (tiền sử dụng đất và tiên lệ phí trước bạ) hai bên mua và bán phải đóng đầy đủ theo quy định pháp luật như mua bán nhà đất có sổ đỏ.
Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ đỏ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.
Đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ có một số hạn chế, rủi ro như sau:
Ngoài ra khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.
Để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch hợp pháp, nên đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.
Như vậy, có thể khẳng định giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Chính vì vậy nên các giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà không phải ai cũng biết trước được. Do đó, khi chọn mua nhà đất, cần chọn các sản phẩm có pháp lý rõ ràng để tránh những điều đáng tiếc xảy ra.
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm