Đất nền dự án? Có nên mua đất nền dự án?

0
10
Đánh giá

Mua bán đất nền dự án là một xu thế của thị trường bất động sản những năm gần đây, diễn ra vô cùng sôi động trên khắp các tỉnh thành cả nước và thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên nhiều người đặt ra câu hỏi có nên mua đất nền dự án hay không? Khi mua đất nền dự án cần phải lưu ý những gì? Để có câu trả lời về vấn đề này, hãy cùng Công ty Luật TNHH Everest tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

đất nền dự án
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực được nêu trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Các lưu ý khi mua đất nền dự án

Kiểm tra tính chất an toàn pháp lý của đất nền dự án

Kiểm tra tính chất an toàn về mặt pháp lý của dự án đó là một vấn đề quan trọng khi muốn mua bất kì một dự án bất động sản nào. Điều này đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ, đúng quy hoạch đề ra, bàn giao mặt bằng đúng thời điểm cam kết, mức giá đảm bảo hợp lý so với mặt bằng chung và an toàn tuyệt đối cho vấn đề cấp sổ đỏ dự án.

Để kiểm tra tính chất an toàn pháp lý của đất nền dự án, bạn cần chú ý đến các hồ sơ, giấy tờ sau:

(i) Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án

(ii) Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc.

(iii) Giấy tờ liên quan đến vấn đề đền bù cho các hộ dân đã sinh sống trong khu vực dự án.

(iv) Văn bản giao đất thành công của cơ quan có thẩm quyền.

(v) Lô đất nền có giấy chứng nhận sử dụng đất đầy đủ, minh bạch.

(vi) Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nắm vững thông tin về chủ đầu tư 

Chủ đầu tư được xem là người “cầm cân nảy mực” cho dự án bất động sản. Bạn nên ưu tiên tìm đến những chủ đầu tư có uy tín trên thị trường và khả năng quản trị bất động sản tốt. Không nên mua những dự án giá rẻ nếu chưa tính toán kỹ đến khả năng hoàn thiện dự án cũng như tính khả thi về lợi ích mà dự án mang lại. Nếu mua đất dự án qua trung gian thì cần yêu cầu họ công khai minh bạch về thông tin dự án và cả chủ đầu tư. 

Có giấy tờ mua bán rõ ràng 

Giấy tờ rõ ràng là một điều đặc biệt quan trọng và cần quan tâm khi mua đất nền dự án, bởi nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2007, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Tuy nhiên lại chưa có thông tư hay quy định cụ thể về vấn đề này nên dễ dẫn đến những sai phạm về giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá tính chính xác của giấy tờ đất nền dự án là điều cực kỳ quan trọng, đặc biệt trong trường hợp mua đất dự án thông qua môi giới. 

Không mua đất dự án theo sổ chung 

Việc mua đất dự án theo sổ chung tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do đất nền dự án là loại đất chưa được khai thác. Điển hình nhất đó chính là việc xảy ra tranh chấp về sau. Nếu không đủ diện tích để tách thửa theo quy định của pháp luật thì việc tách sổ cũng không thể thực hiện. Không chỉ vậy, việc tìm được tiếng nói chung trong quá trình mua đất giữa các bên là rất khó khăn.

Nắm vững trình tự mua bán 

Đây là yêu cầu quan trọng trong giao dịch đất nền dự án.

Bạn nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để mua đất dự án với giá gốc và rẻ hơn. Dù mất nhiều thời gian chờ đợi (khoảng 2 – 3 năm) nhưng sẽ giúp tiết kiệm chi phí hiệu quả. 

Bạn nên liên hệ các luật sư hoặc chuyên gia về địa ốc để được tư vấn nếu mua đất nền dự án theo hình thức trả góp với mức giá rẻ. Bởi mua theo hình thức này  bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp. Việc nhận được sự tư vấn sẽ đảm bảo an toàn về tính pháp lý, đồng thời, phân tích và đánh giá các rủi ro có thể gặp phải như: khó khăn về tài chính, tiến độ có bị bán tháo hay không, khả năng chấp nhận lỗ là bao nhiêu. 

Bạn cũng cần chốt giá ngay từ đầu để tránh tình trạng tăng giá, đọc kỹ hợp đồng trước khi đóng tiền cọc để tránh tranh chấp, chú ý đến vấn đề tài chính để tránh trường hợp đặt tiền cọc rồi nhưng không đủ tiền thanh toán cho những khâu tiếp theo. 

Khi mua đất nền dự án nên tránh những loại đất này

Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ nghĩa là mua đất chưa có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này chắc chắn sẽ không được đảm bảo về pháp lý như không được công chứng hợp đồng mua bán; khó xác minh nguồn gốc đất, không thể vay vốn ngân hàng; không thể tặng cho, cho thuê, chuyển nhượng,… cho người khác;…

Đất nền dự án chưa được phép phân lô

Theo Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa. Như vậy, việc đất nền dự án chưa được phân lô mà đã thực hiện việc chuyển nhượng là trái quy định của pháp luật. Nhà đầu tư rao bán đất nền chưa được phép phân lô sẽ rất khó để chuyển nhượng, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Nhà đầu tư lúc này rất dễ rơi vào tình trạng “chôn vốn” tại chỗ, đặc biệt là đối với những nhà đầu tư vay vốn để mua đất dự án lại càng rủi ro cao.

Có thể bạn đọc quan tâm đến bài viết: Sự khác nhau giữa các loại đất nền.

Đất nền dự án treo biển thanh lý giá rẻ

Nếu đất nền dự án được bán với giá rẻ thì bạn cần phải thận trọng trong vấn đề xem xét các vấn đề về đất nền giá rẻ này. Không phải tự nhiên mà đất nền dự án lại được rao bán với giá rẻ trong đầu tư. Bởi vậy, bạn cần tìm hiểu nguyên nhân khiến nhiều đất dự án thanh lý đất giá rẻ quanh năm. Có nhiều khả năng dự án này đang tiềm ẩn rủi ro đầu tư cực cao dẫn đến việc không có nhà đầu tư nào mặn mà đến tìm hiểu.

Đất nền dự án đang bị cầm cố ngân hàng

Đất nền dự án cầm cố ngân hàng được rao bán cũng không hề thiếu. Những loại đất cầm cố có giá thành khá rẻ tuy nhiên lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiến cho bạn gặp rắc rối khi muốn chuyển nhượng, rao bán. Trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp

Đất nền dự án “ma” trên giấy

Pháp lý khó khăn khiến cơn “sốt ảo” về đất nền diễn ra phức tạp hiện nay. Trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp nhiều đối tượng thực hiện nhiều hành vi lừa đảo rao bán đất nền và đã bỏ trốn sau khi ôm tiền đặt cọc của người mua. Nếu dự án bạn đang định mua chỉ nằm trên giấy, không có hình ảnh thực tế thì bạn hoàn toàn không nên mua. Khi có nhu cầu tìm hiểu thông tin về đất nền định mua, bạn nên liên hệ các cơ quan chức năng để tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch, tính pháp lý của các dự án đang quan tâm để tránh tình trạng mua phải đất nền dự án “ma”.

Thủ tục mua bán đất nền dự án

Bước 1: Đặt cọc mua bán đất nền

mẫu di chúc thừa kế mới nhất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực được nêu trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Sau khi đã chắc chắn mua đất nền thì bạn sẽ tiến hành đặt cọc giữ chỗ. Số tiền khi cọc sẽ dựa vào giá trị của lô đất và thoả thuận giữa 2 bên mua và bán. Cọc hợp đồng cụ thể sẽ cần chữ ký của 2 bên, hợp đồng có thể được đưa ra công chứng để đảm bảo quyền lợi của người mua.

Bước 2: Sang tên sổ đỏ đất nền dự án

lấn chiếm đất
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực được nêu trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Với các dự án, thông thường sổ đỏ sẽ được cấp sau khi đã ký hợp đồng từ 6 tháng đến 3 năm tuỳ tiến độ và tình trạng pháp lý của dự án. Khi làm thủ tục chuyển nhượng tên sổ đỏ, bạn cần chú ý các thông tin về cá nhân của bạn và thông tin thửa đất, tờ bản đồ, về diện tích, hình thức sử dụng (riêng), mục đích sử dụng (đất ở), thời hạn sử dụng (lâu dài).

Bước 3: Nộp thuế nhà đất

đất xen kẹt
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực được nêu trên, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Sau khi hoàn tất công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng nhà đất, người sở hữu phải đến cơ quan chức năng có thẩm quyền về quản lý đất tại địa phương để tiến hành nộp các loại thuế sau:

 (i) Thuế trước bạ: do người mua nộp với mức nộp bằng 0.5% giá trị ghi trên giấy tờ mua bán lô đất.

(ii) Thuế thu nhập cá nhân với mức bằng 2% giá trị ghi trên giấy tờ mua bán lô đất hoặc 25% chênh lệch giữa giá mua và giá bán của lô đất.

Xem thêm bài viết có nội dung liên quan: Hợp đồng mua bán đất nền dự án.

Chuyển nhượng đất nền dự án

Thứ nhất, người mua phải tìm hiểu dự án đất nền đã được cấp phép hay chưa. Theo điểm a Khoản 1 Điều 91 Luật Đất đai năm 2013Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, sau khi hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai thì chủ đầu tư đầu tư cần có sự cấp phép từ Uỷ ban nhân dân tỉnh về việc phân lô bán nền của dự án. Sau khi được cấp phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án.

Thứ hai, về hợp đồng chuyển nhượng đất nền dự án, chủ đầu tư sẽ bán đất dự án cho khách hàng dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế có sẵn của chủ đầu tư. Sau khi ký hợp đồng, người mua sẽ nhận được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng nhưng trên giấy tờ lại ghi góp vốn nên khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện sẽ khó bảo đảm quyền lợi cho người mua.

Thứ ba, về thủ tục cấp sổ cho khách hàng sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp.

Xem thêm các bài viết có nội dung liên quan tại: Luật đất đai

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết trong lĩnh vực đất đai nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.