Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hiện nay, với việc quỹ đất ngày càng eo hẹp; dân số phát triển nhanh; thì những dự án xây dựng chung cư được xuất hiện ngày càng nhiều. Theo đó, người dân mua nhà và ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngày càng tăng. Tuy nhiên, thực tế do nhiều lý do, xuất phát từ phía chủ đầu tư và cả người dân; những tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang có chiều hướng ra tăng, đòi hỏi cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp.

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Điều kiện chủ để trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định chi tiết về điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở tại Điều 119. Theo đó, điều kiện để các chủ thể tham gia vào giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư là:

Đối với bên bán căn hộ chung cư

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép; ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;
• Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư; hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân; trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối với bên mua căn hộ chung cư

• Nếu bên mua là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân. Cá nhân này không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Nếu bên mua là cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cá nhân này phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Nêu bên mua là tổ chức; thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh; nơi thành lập.
• Trường hợp bên mua là tổ chức; pháp nhân nước ngoài; thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở năm 2014.

Xem thêm nội dung liên qua: Người nước ngoài có được mua chung cư tại Việt Nam?

Tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ  chung cư là gì?

Khái niệm

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng tương tự như các tranh chấp hợp đồng dân sự khác, bởi nguồn gốc tranh chấp xuất phát từ một hợp đồng dân sự ký kết giữa các chủ thể.

Theo đó, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những xung đột, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Đặc điểm

Ngoài một số đặc điểm của một tranh chấp hợp đồng dân sự, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng sau:

• Có thể tranh chấp đối với tài sản hình thành trong tương lai. Pháp luật cho phép chủ đầu tư đưa nhà ở, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Do đó, người mua có thể ký kết hợp đồng mua bán căn hộ khi dự án vẫn chưa xây dựng xong. Trong quá trình đó, xung đột điển hình và phổ biến đó là về nghĩa vụ thanh toán của người mua.
• Giá trị kinh tế của tranh chấp thường lớn. Hiện nay, do nhu cầu cao; giá đất tăng cao; cùng với chi phí xây dựng lớn;   nên giá mỗi căn hộ chung cư thường không rẻ. Vì vậy, người mua thường bỏ ra một số tiền lớn để mua nhà. Và việc xuất hiện xung đột làm ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của cả bên bán và bên mua.
• Phần lớn các tranh chấp mang tính tập thể. Xuất phát từ việc ký kết cùng một hợp đồng mua bán với nhiều khách hàng, nên các sai xót từ phía chủ đầu tư có thể ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của nhiều người dân.

Một số tranh chấp thường gặp

Một số tranh chấp thường gặp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm:

• Tranh chấp về tiến độ thực hiện hợp đồng (bên có nghĩa vụ giao nhà không giao nhà)
• Tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình (nhà chưa hoàn thiện; nhà thiếu hệ thống cấp thoát nước; ...)
• Tranh chấp về quyền; nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán; tranh chấp về nghĩa vụ cung cấp giấy tờ pháp lý; ...).

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Cách giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Để giải quyết một tranh chấp dân sự nói chung, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng; các bên có những cách giải quyết sau:

Thương lượng

Khi xảy ra tranh chấp, bên bán và bên mua có xu hướng ngồi lại với nhau để tìm ra phương án giải quyết. Trường hợp người mua ký kết với chủ đầu tư thì có thể thông qua Ban quản trị; Đại diện tổ dân phố để đàm phán với Chủ đầu tư.

Hòa giải

Hòa giải sẽ tiến hành giữa các bên trong tranh chấp cùng với một bên thứ ba. Bên thức ba sẽ đưa ra làm trung gian; phân tích sự việc; đưa ra ý kiến quan điểm của mình trên cơ sở pháp luật về vấn đề tranh chấp. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi để các bên tranh chấp đưa ra phương án giải quyết.

Xem thêm thông tin liên quan: Mẫu biên bản hòa giải giải quyết tranh chấp đất đai

Khởi kiện

Khi các biện pháp trên không hiệu quả, các bên có thể khởi kiện ra Tòa. Trình tự, thủ tục khởi kiện sẽ được tiến hành theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Các bên sẽ tiến hành gửi đơn; nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án; tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Đây là phương án giải quyết triệt để và có tính ràng buộc cao hơn hai phương án trên

Xem thêm thông tin tại Pháp trị – Kiến thức dân sự

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn