Tất tần tật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên thực tế, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến. Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bài viết được thực hiện bởi: Trần Hồng Sơn – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyển sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Trên thực tế, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến. Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất... nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và họp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về mặt hình thức, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện thông qua hợp đồng. Pháp luật có quy định Mẫu hợp đồng trong trường hợp này.

Phải làm thủ tục và nộp tại văn phòng đang ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình để giảm bớt khó khăn trong việc đi lại cho những cá nhân sử dụng đất ở nông thôn, pháp luật tạo điều kiện cho họ nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho ăn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.

Riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bạt buộc (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:

(i) Tên, địa chỉ của các bên;

(ii) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

(iii) Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

(iv) Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

(v) Giá chuyển nhượng;

(vi) Phương thức, thời hạn thanh toán;

(vii) Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

(viii) Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

(ix) Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Giá chuyển nhượng do hai bên thoả thuận trên cơ sở bảng giá do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ theo quy định tại Nghị định sổ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Căn cứ pháp lý Khoản 1 Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng Hợp đồng được giao kết  có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Đối với đất đai là tài sản do Nhà nước đại diện quyền sở hữu, người sử dụng đất được trao quyền sử dụng đất và phải tuân thủ thủ tục khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất. Bộ luật Dân sự và quy định của luật chuyên ngành tại Điều 167 Luật Đất Đai quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

(i) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

(ii) Thời điểm có hiệu lực quy định tại Luật Đất Đai 2013 tại Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ khi đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi ký hợp đồng công chứng, bạn cần đăng ký sang tên để được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất.

Bên cạnh việc có hiệu lực của hợp đồng, các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng khá phổ biến, mời quí vị xem thêm Tại đây để tránh cũng rủi ro không đáng có

Vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự. Do vậy, khi xảy ra vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cách giải quyết trong trường hợp này cơ bản tuân theo việc xử lý vi phạm hợp đồng dân sự. Từ đó có các cách xử lý sau:

(i) Thương lượng, hòa giải

Việc thương lượng -  hòa giải nhìn chung được khuyến khích khi xảy ra bất cứ một vụ tranh chấp hợp đồng nào nhằm giải quyết một cách nhẹ nhàng nhất vụ việc.

Nhìn chung việc thương lượng – hòa giải nếu đạt được kết quả sẽ có nhiều lợi ích cho các bên như không phải nộp án phí, rút ngắn thời gian thực hiện hợp đồng…. và làm hài lòng các bên tranh chấp.

(ii) Đơn phương hủy bỏ hoặc đình chỉ thực hiện hợp đồng

Đây là biện pháp bất đắc dĩ nhưng nhằm hạn chế hoặc không để gây ra hậu quả nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng trong khi phía bên kia không chấm dứt việc vi phạm hợp đồng hoặc thiếu thiện chí để giải quyết hậu quả của việc vi phạm hợp đồng.

Lưu ý: Trong trường hợp bắt buộc phải áp dụng biện pháp này mà gây ra thiệt hại cho bên vi phạm hợp đồng thì không phải bồi thường thiệt hại.

(iii) Yêu cầu tòa án hoặc trọng tài kinh tế giải quyết

Việc tranh chấp xuất phát từ hợp đồng dân sự mà các bên không tự giải quyết được thì nên yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài kinh tế (chỉ áp dụng trong trường hợp tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại) giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho mình trong thời hạn nhất định.

Việc yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài kinh tế giải quyết là biện pháp cần thiết và hữu hiệu bởi các cơ quan này, nhất là Tòa án, là cơ quan có thẩm quyền ra các phán quyết bảo về các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên nên có hiệu lực pháp lý mang tính chất bắt buộc.

(iv) Đề nghị cơ quan điều tra, Viện Kiểm sát xem xét khởi tố vụ án hình sự

Đây là biện pháp cứng rắn được áp dụng nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản khi ký kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng bằng hành vi lừa đảo hoặc lạm dụng tín nhiệm.

Nếu có đủ cơ sở, các cơ quan điều tra, Viện Kiểm sát sẽ khởi tố, truy tố và đưa ra xét xử tại Tòa án và buộc người chiếm đoạt tài sản phải chịu hình phát và trả lại hoặc bồi thường những tài sản bị chiếm đoạt, những thiệt hại cho người bị hại.

Một số câu hỏi thường gặp:

Câu hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần ghi lời chứng không?

Trả lời:

Các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực:

(i) Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ;

(ii) Nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.

Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng theo mẫu đã được quy định sẵn liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai sau đó ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiện chứng thực và ghi vào sổ chứng thực.

(i) Với hợp đồng, giao dịch có từ 02 trang trở lên, thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực.

(ii) Số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có từ 02 tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.

Câu hỏi: Khi nào cần làm phụ lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Trả lời:

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi các bên đạt được thống nhất về việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng hoặc một số điều khoản của hợp đồng cần được quy định chi tiết hơn thì đều có thể lập phụ lục hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng không bắt buộc phải có phụ lục mà chỉ có trong hai trường hợp sau đây:

(i) Quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng.  Và nội dung của phụ lục phải không được trái với nội dung của hợp đồng;

(ii) Sửa đổi, bổ sung một số điều khoản của hợp đồng. Loại phụ lục này thường được lập sau khi hợp đồng được lập nhằm thay đổi, sửa đổi các nội dung ban đầu của hợp đồng…

Câu hỏi: Có được hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Theo quy định, việc hủy bỏ hợp đồng hay đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt ra trong các trường hợp do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

Tuy nhiên, thực tế tồn tại rất nhiều vấn đề xoay quanh việc tự ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu khi nào được hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi: Có được ủy quyền cho người khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội, của nền kinh tế đất nước, thì việc cá nhân, tổ chức không có thời gian cũng như sắp xếp công việc để kí kết các giấy tờ, hợp đồng cần thiết mà phải thông qua người thứ ba hay còn gọi là Ủy quyền cho người khác.

Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu được phép ủy quyền cho người khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc ủy quyền này phải được thực hiện dưới sự giám sát của pháp luật: Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền ra phòng/văn phòng công chứng để lập Hợp đồng ủy quyền.

Câu hỏi: Có cần làm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở các bên thường lập hợp đồng đặt cọc.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật đất đai được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.