Những điều nhất định phải biết về thu tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Thu tiền sử dụng đất là gì?

Theo Luật đất đai 2013 quy định thuế sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

Theo Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất bao gồm:

Người được Nhà nước giao đất

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng

Hộ gia đình, cá nhân 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Các trường hợp thu tiền sử dụng đất cần lưu ý  hoặc Các lưu ý quan trọng khi nộp tiền sử dụng đất

Các đối tượng được nợ tiền sử dụng đất

Trước đây, hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính sẽ được ghi nợ tiền sử dụng.

Tuy nhiên, từ 10.12.2019, Nghị định 79 ra đời đã bãi bỏ hoàn toàn quy định nêu trên. Đối tượng được ghi nợ bị thu hẹp đi rất nhiều.

Cụ thể tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 79 có liệt kê các hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

(i) Người có công với cách mạng

(ii) Hộ nghèo

(iii) Hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số

(iv) Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.

Xem ngay: Thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đẩt và Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất để biết thêm thông tin

Đối tượng được miễm giảm tiền sử dụng đẩt

Miễn tiền sử dụng đất

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Căn cứ Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi:

Miễn tiền sử dụng trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo danh mục các xã đặc biệt khó khăn.

Miễn tiền sử dụng đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Miễn tiền sử dụng đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Lưu ý:

Việc miễn tiền sử dụng đối với người có công với cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.

Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo.

Người được giao đất ở mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử dụng khi không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời.

Giảm tiền sử dụng đất

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đất đai, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Giảm 50% tiền sử dụng trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi được miễn khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Chi tiết tại đây: Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

Chính sách thu tiền sử dụng đất 

Trường hợp đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng

Căn cứ theo Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào hình thức giao đất mà phí cấp giấy chứng nhận sẽ khác nhau.

Với các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng thì cách tính tiền sử dụng là bằng số tiền trúng đấu giá.

Cụ thể trường hợp này đã được quy định trong Khoản 1, Điều 4, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Và được sửa đổi, bổ sung ở Nghị định 135/2016/NĐ-CP.

Với trường hợp đất không qua đấu giá thì tiền sử dụng đất là gì, được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất = Giá đất * Diện tích đất phải nộp tiền – Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) – Tiền sử dụng được giảm tại Điều 12 Nghị Định này (nếu có)

Trong đó:

• Giá đất được xác định theo giá cụ thể của từng cơ quan địa phương.

• Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng là diện tích đất có thu tiền sử dụng được ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là tiền bồi thường, tiền hỗ trợ tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở 

Mức thu tiền sử dụng này đã quy định rõ trong Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể, đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng chuyển sang đất ở thì phải nộp bằng với mức chênh lệch giữa tiền sử dụng tính theo giá đất ở so với tính theo giá đất nông nghiệp.

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) - (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trong đó, tiền sử dụng người dân phải nộp phải phụ thuộc vào tiền sử dụng theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại nơi có đất và tùy từng thời điểm. Để biết cụ thể về quy định này, người dân có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện.

Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Khi sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền trước ngày 01/07/2014 thì cách tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở) - (Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại)

Trường hợp Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê, khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phải chuyển từ đất thuê sang giao đất. Cách tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất = (Giá đất ở) - (Tiền thuê đất phải nộp 01 lần theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại)

Trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì:

Tiền sử dụng đất = 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiểu thêm về chuyển mục đích sử dụng đất Tại Đây

Một số câu hỏi về thu tiền sử dụng đất

1, Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như thế nào?

Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (gồm chuyển mục đích đất trồng lúa, đất có rừng đặc dụng, phòng hộ; điều kiện về năng lực tài chính; điều kiện giao đất đối với các xã đảo, biên giới) được quy định tại Điều 58 Luật đất đai; Điều 13, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Tìm hiểu thêm: Lưu ý cần biết về xin giao đất, cấp đất thực hiện dự án

2, Chuẩn bị hồ sơ xin giao đất có khó không?

Không. Xem chi tiết tại: Tất tần tật các loại hồ sơ xin giao đất

4, Khi nào giao đất không thu tiền sử dụng?

Đối với đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng, tùy vào từng trường hợp mà có thể chuyển quyền sử dụng đất tuy nhiên cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai

Tìm hiểu thêm 5 trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất

• Dịch vụ pháp luật về đất đai của Công ty Luật TNHH Everest
• tìm hiểu thêm các quy định là đất đai tại đây