Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, giải quyết thế nào?

Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, các bên có thể lựa chọn phương thức: thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp này gặp nhiều vướng mắc, bên đặt cọc thường chịu nhiều thiệt thòi.

Chuyên viên pháp lý Nguyễn Thị Ngân - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6198

- Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Đặt cọc như sau: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Theo quy định này, đặt cọc là một giao dịch dân sự, được xác lập với mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc bảo đảm thực hiện hợp đồng. Trong phạm vi quy định này và Bộ luật dân sự năm 2015, hình thức của việc đặt cọc có thể bằng lời nói hoặc văn bản.

Tuy nhiên, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết tranh chấp dân sự có đặt cọc, cụ thể: “...thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính”.

Theo hướng dẫn này, việc đặt cọc phải lập thành văn bản. Khi phát sinh tranh chấp, việc đặt cọc phải được xem xét kỹ lưỡng về điều kiện có hiệu lực làm căn cứ giải quyết đúng quy định pháp luật.

- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc phổ biến

Hoạt động đặt cọc được thực hiện phổ biến trong giao dịch liên quan đến bất động sản và hoạt động kinh doanh thương mại. Tranh chấp đặt cọc thường gặp phát sinh do: (1) Một trong các bên không công nhận thỏa thuận đặt cọc; (2) Một trong các bên từ chối việc giao kết hợp đồng; (3) Một trong các bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.

Tranh chấp phát sinh do các bên cố tình từ chối việc giao kết vì không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch khá phổ biến. Trong việc mua bán, nhiều trường hợp sau khi đặt cọc thì bị bên nhận đặt cọc “đánh tháo” vì họ tìm được nguời mua với giá cao hơn. Thậm chí, vì bán được giá hơn so với người mua cũ, nhiều người bán chấp nhận bị phạt theo thỏa thuận.

- Vi phạm hợp đồng đặt cọc, giải quyết thế nào?

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, về nguyên tắc, trường hợp bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc thì mất tài sản đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm, phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc cùng một khoản tiền tương ứng giá trị tài sản đặt cọc.

Lưu ý: Trường hợp thỏa thuận đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm, làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc bằng thương lượng, hòa giải

Nguyên tắc thương lượng, hòa giải được pháp luật dân sự khuyến khích. Hai bên có thể tự nhau thương lượng, hòa giải trên tinh thần đôi bên cùng có lợi để có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc một cách nhanh gọn, tiết kiệm thời gian, chi phí.

Để việc thương lượng, hòa giải đạt kết quả và để giúp giải quyết các vướng mắc, các bên nên mời luật sư có kinh nghiệm tham gia. Với tư cách trung gian, Luật sư phân tích đúng, sai, ưu nhược điểm nếu các bên tiếp tục tranh chấp hoặc khởi kiện. Khi đạt được thỏa thuận, Luật sư sẽ soạn thảo văn bản thỏa thuận chặt chẽ làm căn cứ để các bên tiếp tục thực hiện.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc bằng Tòa án

Trường hợp không thể hòa giải, thương lượng, một trong các bên có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết. Trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Lưu ý: Trường hợp, bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận đặt cọc mà không trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, ngoài việc yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp liên quan đến phạt vi phạm đặt cọc, bên đặt cọc có thể yêu cầu cơ quan công an xem xét, giải quyết dấu hiệu chiếm giữ trái phép tài sản của người khác đối với hành vi của bên nhận đặt cọc.

• Dịch vụ pháp luật về đất đai Công ty Luật TNHH Everest
• Mua bán căn hộ chung cư, người mua cần lưu ý gì?
• Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng mua bán hàng hóa mới nhất

- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.