Sang tên sổ đỏ, những vấn đề pháp lý cần biết

0
879
5/5 - (5 bình chọn)
Thủ tục sang tên sổ đỏ là thuật ngữ dùng để nói đến việc đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… quyền sử dụng đất. Hiện nay, sổ đỏ được xem như là một trong những giấy tờ có giá và là tài sản quan trọng của mỗi người dân. Thế nhưng người dân đã nắm rõ hết các vấn đề pháp lý liên quan đến sổ đỏ đặc biệt là sang tên sổ đỏ. Bài viết dưới đây xin phép cung cấp một số thông tin quan trọng về sang tên sổ đỏ.
sang tên sổ đỏ
Luật gia Nguyễn Thị Mai – Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900.6198

Sang tên sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là thuật ngữ để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.

Sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật là thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với mảnh đất khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Khi đó người nhận chuyển nhượng (người mua), nhận tặng cho, người thừa kế quyền sử dụng đất sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bạn đọc có thể tìm hiểu thêm mẫu sang tên sổ đỏ tại: Mẫu đơn xin sang tên sổ đỏ

Điều kiện sang tên sổ đỏ

Thứ nhất, để có thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất phải đáp ứng được điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:

(i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

(ii) Đất không có tranh chấp;

(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất

Thứ hai, về điều kiện thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai

Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ

Thủ tục khi chuyển nhượng, tặng cho gồm 03 bước chính: (i) Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho; (ii)Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; (iii) nộp hồ sơ đăng ký biến động

Tìm hiểu thêm thủ tục sang tên sổ đỏ từ thừa kế tại: Thủ tục sang tên sổ đỏ từ thừa kế

Thẩm quyền thực hiện đăng ký biến động đất đai

Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về thẩm quyền đăng ký biến động đất đai như sau: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Công chứng hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Các bên đến văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện.

Các bên khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chuẩn bị các giấy tờ sau:

(i) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

(ii) Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;

(iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

(iv) Bản sao giấy tờ tùy thân của hai bên;

(v) Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình, đăng ký kết hôn của bên có gia đình của cả hai bên;

(vi) Sổ hộ khẩu của hai bên.

Kê khai nghĩa vụ tài chính:

Cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (bộ phận một cửa của huyện).

Thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính là 10 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo.

Những khoản phí, lệ phí phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bao gồm: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định.

+ Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất cụ thể:

Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

+ Thuế thu nhập cá nhân: bằng 2% theo chuyển nhượng bất động sản.

+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương.

+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương.

Các bên có thể thỏa thuận về người thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính.

Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

quy định về sang tên sổ đỏ
Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

(1) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT).

(2) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(3) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

(4) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC (áp dụng đối với trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân).

Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.

(5) Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định  số 140/2016/NĐ-CP.

Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

quy định về sang tên sổ đỏ
Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006198

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.

Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất.

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

quy định về sang tên sổ đỏ
Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006198

Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Bước 4: Nhận kết quả

quy định về sang tên sổ đỏ
Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006198

Người sử dụng đất sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc Giấy chứng nhận mới trong trường hợp Giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

Nếu bạn có nhu cầu muốn sang tên sổ đỏ cho con, tìm hiểu ngay tại đây!

– Sang tên sổ đỏ mất bao lâu

Tại Khoản 6 Điều 95 quy định về việc sang tên sổ đỏ mất bao lâu: “Các trường hợp đăng ký biến động được quy định tại các Điểm a, b, i, h, k, l Khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, được tính từ ngày có biến động, người sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Trường hợp được thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động sẽ được tính từ ngày đã phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, căn cứ theo Điều 95, Luật Đất đai 2013 thì thời hạn “sang tên sổ đỏ”  là không quá 30 ngày làm việc.

Tuy nhiên, theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 tại Điều 61, Khoản 1 quy định “ Chuyển đổi,  thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;”

Như vậy, theo Nghị định số 43 đã hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2013 quy định thời gian sang tên sổ đỏ chỉ trong vòng 10 ngày làm việc.

Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ

Hiện nay có 4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ cụ thể:

Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Trường hợp 4:  Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Không sang tên sổ đỏ bị phạt như thế nào

Sang tên sổ đỏ vẫn tồn tại các trường hợp bắt buộc phải sang tên như:

(i) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

 (ii)Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên

(iii)Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

(iv) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

(v) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

(v) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

Vì vậy, nếu không thực hiện đúng quy định về sang tên sổ đỏ, người có nghĩa vụ có thể sẽ bị phạt hành chính như phạt tiền.

Một số câu hỏi thường gặp:

– Sang tên sổ đỏ có phải nộp thuế không

Sang tên sổ đỏ vẫn phải nộp thuế. Chi tiết nộp thuế đã được quý công ty đề cập tại bước ba thủ tục sang tên sổ đổ.

Những loại thuế cụ thể phải nộp khi sang tên sổ đỏ, mời các bạn tìm hiểu tại: Những loại thuế phải nộp khi sang tên sổ đỏ

– Ai là người phải nộp phí sang tên sổ đỏ

Người sử dụng đất là người có nghĩa vụ đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ đồng thời cũng là chủ thể có nghĩa vụ sẽ nộp phí sang tên sổ đỏ cho cơ quan có thẩm quyền

– Sang tên sổ đỏ nhưng không đổi bìa có được không

Với nội dung ghi trên bìa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không ảnh hưởng gì đến việc sang tên. Tuy nhiên, bìa của sổ cũ sẽ hiện thị các thông tin của người chủ cũ. Nếu việc sang tên không đổi bìa thì sau này vẫn tồn tại các tiềm ẩn rủi ro về tranh chấp đất đai. Trên thực tế, vẫn có nhiều cách làm sang tên sổ đổ không đổi bìa, nhưng việc làm này khá mạo hiểm 

– Sang tên sổ đỏ trang thứ 4 có giá trị pháp lý không

Việc ghi nhận thêm tên chủ đất vào trang 4 sổ đỏ; sẽ có giá trị pháp lý tương đương với việc thay đổi một cuốn sổ đỏ mới. Hãy hình dung việc ghi nhận ở trang 4 cũng sẽ cần thủ tục tương đương; cũng có đóng dấu và chữ ký của cơ quan chức năng khi ghi nhận vào.

– Có được ủy quyền sang tên sổ đỏ không

Pháp luật hiện hành không có quy định nào hạn chế việc ủy quyền của cá nhân hay tổ chức cho cá nhân hay tổ chức khác thực hiện sang tên sổ đỏ.

Chi tiết thủ tục ủy quyền, mời bạn đọc xem tại đây!

– Sang tên sổ đỏ có cần đo lại đất không

Nếu như sang toàn bộ thửa đất thì không cần phải đo đạc lại thửa đất vì sẽ tốn thêm một khoảng chi phí cho hoạt động này. Tuy nhiên, khi sang tên một phần thửa đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa, nếu không sẽ không thể sang tên được.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây